5月18日,调控加码后的厦门首场土拍落槌,四幅商住地块吸金37.31亿。融信集团、保利地产、禹洲地产分别摘取了同安新城2017TP01、2017TP02、2017TP03地块,最高去配建楼面价为34759元/平,而海投地产则竞得东孚H2017P01地块,去配建楼面价28310元/平,独霸海沧。更多精彩观点请看>>>直播回顾

  一边是高地价咄咄逼人,一边是政策频频出台,本次土拍透露什么样的市场信号?厦门房价格局将会发生什么变化?今年是买房的最佳时机吗?厦门乐居特邀厦门均和土地评估有限公司董事长王崎、厦门新景祥业务发展与咨询顾问中心总经理张建、厦门高鹏房产创始人傅强三位资深地产业内人士解读新政首场土拍后的楼市趋势!

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  “抢”地热情未减

  4幅袖珍地块吸金37.31亿

  今年3月底厦门政策升级后,楼市热度有所缓解,但“抢”地热情未减。本次拍卖当天,共吸引近20家房企大咖的激烈争夺,不仅有央企、国企、福州帮,还有武汉企业。最终,同安2017TP01地块叫价41轮后被融信拿下,同安2017TP02地块在17家房企“厮杀”后被保利竞得,禹洲地产拍得同安2017TP03地块,海沧东孚H2017P01地块被海投拿下,共吸金37.31亿。

  那么,本次土拍楼面价合理么?是否会成为接下来楼市风向标呢?对此业内人士纷纷表示拍卖结果均在预料之中,也与之前业内预测价格不谋而合,并看好后市。

  “楼面价还是在预期之内的,这个价格相比来说,属于理性的疯狂,开发商还是看好后市,但由于地块规模小,区位条件、地块禀赋条件等都一般,可发挥空间有限,所以价格在这个范围算正常。供需失衡下,开发商仍旧会拼命抢夺土地资源.开发商对厦门后市的发展,极有信心。”张建表示。

  在王崎看来,“今年新政后的第一次土拍肯定是一个风向标,这风向标就标志说市场“由下往上”的节奏。因为土地供应量缺,开发商来厦门抢地,这一拍应该也是今年的最低价了,价格现在要打压下来不太可能,厦门房价市场永远看好 ”。

  对于担心本次土拍是否会对接下来房价早场较大影响,傅强认为除了投资客这一块,因为前期的预期比较高,价格会有比较大的一个调整。那正常来说,刚需或者说改善性住房的那些房子,其实不会很大调整。

  房企扎堆同个区域深耕

  地块太小 建议:共同抱团开发

  目前厦门的地价已达到一个高度, 名副其实的“面粉贵于面包”,环东海域实际楼面价全部3万+。还有个现象值得注意的是,近年来房企扎堆开发同个区域。截止目前,同安滨海新城融信有两块地(融信铂悦湾、2017TP01),保利(保利叁仟栋、2016TP02、2017TP02)有三块地,禹洲在同安也有多个项目(2017TP03、禹洲香溪里),而海投已经成为海沧最大的“地主”(海投第一湾海投尚书房、H2016P02、H2016P03)。

  “昨天政府放出来一张图,东坑湾是厦门的新中心。同时,环东海域是厦门最后稀缺的海湾资源,这些都是对于区域极大的支撑利好,环东海域也将会成为接下来厦门非常重要的热点开发片区,很多开发商也是看到这些因素,所以纷纷在加快环东海域的布局。可以看到三块地中,保利一块、融信一块,都是在这个区域有项目的开发商,也都表明了在环东海域深耕的态度。”张建表示。

  谈到同安新城3幅商住地块未来项目难点和挑战,张建认为项目可发挥空间有限。“地块太小,而且也没有规模优势,使得开发商在做园林、社区配套、外部配套等方面就会收到比较大的制约,加上70/90限制,所以对项目开发商还是有很多的难点和制约的。户型设置方面,政府也管控的非常严格,开发商也很难偷面积.跟其他大项目的配套对比,没有优势,只能尽可能的利用其他项目和区域的公关配套。”

  而王崎则认为,同安这三块地其实就是一块地割成三块,化整为零的概念。他建议三块地应该同时抱团,因为这些开发商对区位、受众群体、定价理念等都比较熟悉,做起来的东西产品比较一致,比较好协调,节奏控制在一定的时期,大家共同赚。

  对于海沧东孚商住地块未来的打造和厦门西的发展潜力,王崎表示“这块地面积不大,容积率不高,海投做这种项目从设计规划来说没有什么难处,关键是看卖什么价格了。海投其实现在并不追求很高的利润率,也在海沧深耕多年,对区域用户的需求、规划建设,政府的审批流程等都极为熟悉,相信海投做出来的产品,会带动周边区域的价格,将来海沧的带动成长性真的还是不可限量的,因为现在海沧确实没有什么一手盘了。”


  福建各城土拍“火热”依旧

  业内提议多建保障房缓解供应压力

  在全国调控的环境下,近期福建的几场土拍依旧非常火热,福州今年土拍现首例“终止拍卖”;漳州市区隐形地价均破1.5万/㎡、莆田土拍轰出4幅地王,角美土拍也竞配建并拍出“隐形地王”。

  对此,张建分析认为目前处于各大开发商群雄争霸的阶段,而土地和资本是开发商最为核心的竞争资源,土地储备和资本获取能力是开发商能否在这次大浪淘沙过程中活下去的依仗。因此,现在都在疯狂的抢夺土地资源,全国各地都在抢,福建这几年发展快速,大事件不断,所以也是各大开发商在展开抢夺的区域.大厦门和大福州,两个核心都市圈边上的地都比较受青睐。开发商还是非常看好接下来各地的房地产市场发展的。

  “我觉得现在厦门福州是OK的,讲到大厦门,个人觉得连角美,漳州的地块也要竞配建有点过了。如果是怕出更高的地王,不如定个保留价,超出的部分一分不留全给保障性住宅建设,该项资金可以制造出比商品房配建面积更多的面积,来对冲商品住宅市场。未来,没有户口也可以使用政府提供的保障性租赁房,这是一个大方向。多层次供应“用来住的房子”,是使命,买不起,总得租得起。”王崎给出了新的看法和建议。

  调控对刚需来说是机会

  不能再观望和等待!多找找 多看看

  关于现在是否为购房时机是购房者永远在追问的话题,而业内人士几乎给出相似的答案。

  王崎看来,对刚需来讲,越是调控,越是一个购买的机会。“不能再观望和等待。如果要指望房价下来,那真的是没指望。厦门的这个形势会越来越好,已经步入一个中小城市往中等城市的规模发展的状态,因为厦门金砖的会议受到很多加持,精装修的厦门一定会给大家更好的面貌,房价看涨。”

  “一手房 能买到一定要抢着买,毕竟有价差优势;二手房淘房源 。在这次的调整中  会出现部分高性价比房源。多找找多看看,今年还是比较好的出手时机的。”张建表示。

  傅强则认为,通过这次土拍,对整个市场的预期也会提高,能够促进很多原来观望的客户,进一步能成交二手房的客户。只要相对合理的价格,可以淘到一些相对优质的房源,还是可以该出手时出手。现在二手房的经纪公司目前很多转向做新房一手房,包括岛外翔安的一些SOHO项目。

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