根据2017年各地的土地市场行情,将福建九地市分为四个梯队。其中,厦门和福州为第一梯队,这两个城市具有较好的市场基础,房地产市场发展水平走在全省前沿,但整体而言两地的土地市场在2017年回归理性;漳州和泉州为第二梯队,这两个城市经济实力强劲,且紧邻厦门,受厦门市场的外溢作用明显,2017年行情较好且未来的可持续发展潜力较大。

  厦门:商住地价回归理性

  根据厦门土地房产研究中心数据,2017年厦门全市共出让经营性用地48宗,成交45宗(3宗加油站地块流拍),成交土地面积159.07万平方米,总建筑面积279.15万平方米,岛外土地成交268万平方米,占比96%。全市累计成交商住用地30宗,总建筑面积159万平方米,产业用地占比突破40%。

  从市场表现来看,厦门商住用地2017年的地价较上一年有所回落,主要在于市场调控加码,出让规则要求严格,“限地价、竞配建”和“一次性申请预售、一次性对外销售”等对竞买人的资金要求越来越严格,开发企业拿地归于谨慎理性。2017年厦门出让多宗位于同安、翔安相对偏远地区的地块在一定程度上平衡了地价;2.5万元/平方米以上的地块集中分布于环东海域的同安新城和翔安南部新城未来这两个片区的房价压力恐会较大。


  漳州: 土地市场跌宕起伏

  漳州的土地市场除了城市经济、产业、规划、环境等各方面的助力之外,还深受厦门房地产市场的外溢拉动。2017年,漳州市区共举行了6次土地拍卖会:上半年漳州土地市场受全国大环境的影响明显,3月初楼面地价首次破万,到4月份首次采取“限地价、控房价、竞配建”的方式出让地块;下半年,6月份土拍现场的“画风突变”,到8月份房企重燃热情,10月份土拍因最终报价未达到保留价而流拍,11月份和12月份3宗商服地块成功出让。纵观这一年漳州土地市场的表现,可谓跌宕起伏;其中,8月份之前漳州是地价上涨较快的三线城市之一,龙头房企的拿地热情还是比较高的,各大房企积极补仓,增加了土地储备,这其中,除了有恒大、万科、融信、建发等漳州置业者熟悉的大牌房企,也有禹洲、中海等新晋房企的身影。

  据统计,2017年漳州市区共成交经营性用地11宗,总用地面积为66.26万平方米,总计容建筑面积为134.67万平方米,平均楼面价为7058.74元/平方米,总成交金额95.06亿元。这1 1宗地块包括8宗住宅用地、3宗商服用地。从商住用地的价格来看,平均楼面价为7733.03元/平方米,总成交金额94.04亿元。

  2017年,漳州土地市场还有一个显著现象,就是吸引大型名企纷至沓来,这是缘于漳州城市建设日益成熟,老城区地块日显稀缺,新城区地块配套日渐成熟,特别是中心城区和碧湖片区的地块大受开发商追捧。大型房企的入驻对漳州城市开发建设的品质具有显著的提升作用,将明显推进漳州的二级市场进入泛高端时代。


  泉州:成交量价显著增加

  纵观泉州市场,2012年至2017年,市区土地供应面积总体呈下降状态,2015年后供应面积出现大幅度下滑,2016年的土地市场也较为低迷,2017年泉州整体市场回暖政府开始逐渐增加土地供应,各区都有地块出让,整体出让规模和金额都呈现爆发式增长,但整体以小地块为主,总建筑面积超过60万平方米。2017年泉州四区土地成交总建筑面积约达59.5万平方米,万科、特步、大唐等房企活跃于泉州市场。

  近一两年,泉州政府积极响应供给侧改革方针,严控土地供应,从源头上控制市场存量,使得后市的有效供应量仍然处于稀少的状态。受厦门、福州、漳州等地影响,泉州土地拍卖进入新模式,受“限房价、竞地价”成为新常态,随之而来的是一批限价房的诞生,而在高地价的情况下,房企为了控制成本,项目产品的定位也会趋向低端的可能。(数据来源:各地国土局网站、厦门土地房产研究中心、中原地产、网络)