数据来源:中房智库研究员根据各地方统计局官方数据整理计算  刘凯/制作

  中国经济的发展仍离不开房地产支柱产业的支撑。国家统计局数据显示,2017全年国内生产总值827122亿元,比上年增长6.9%,比5年前提高3个百分点以上,稳居世界第二位。这也是中国GDP首次跨过80万亿元门槛。

  中国经济增长取得这样的成绩,房地产贡献不小。2017年全年房地产开发投资109799亿元,比上年增长7%。

  中国社会科学院去年年底发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》指出,2016-2017年,中国住房市场总体稳中有升,预计2017年房地产投资对经济增长贡献1.01个百分点,比2016年的0.68个百分点增加约48.5%,而2015年这一数值接近于零。

  地方经济发展同样离不开对房地产投资的依赖。

  “房地产开发投资/固定资产投资”及“房地产开发投资/GDP”作为衡量地方经济增长对地产投资依赖度的指标,比重越高,说明当地经济增长对地产投资依赖度越重。据此,中房智库研究员独家发布了全国30个重点城市房地产投资依赖症报告。

  中房智库报告显示,整体看,2017年地方经济增长对房地产投资依赖度并未下降。房地产投资依赖症最严重的5个城市分别是三亚、海口、郑州、西安、贵阳。其中三亚2017年地产投资/GDP高达103.9%,较2016年增加了17个百分点。

  相比2016年,2017年地方经济增长对房地产投资依赖症增长较快的城市还有:合肥、武汉、惠州、石家庄、南京、青岛、无锡等地,而这些城市均属于热点城市,是2017年房地产销量大涨的地方。

  中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,尽管楼市调控和限制性措施有效遏制了热点城市房价的过快上涨,但房地产开发投资对宏观经济的影响并没有因此减少,反而仍在加强,并对防止经济下滑起到了重要作用。

  但经济增长过度依赖房地产绝非好事。

  去年12月23日中央环保督察组向海南省反馈环境保护督察时曾狠批当地房地产行业对当地生态的破坏,用词极端严厉:“财政过分依赖房地产,房地产企业指到哪儿,政府规划跟到哪儿,鼓了钱袋,毁了生态”。

  “要减少经济对房地产的依赖,决不让海南变成房地产加工厂。”今年“两会”上海南省省长沈晓明立下“军令状”。

  不止海南省,在环保部通报的具体案例中,其他地区也出现了多起房地产项目与当地生态保护相冲突的情况。国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长常纪文表示,部分地区类似的现象还比较普遍,需要地方政府从根本上转变发展观念,不能再一味依靠传统的房地产业拉动当地经济发展。

  海南经济对房地产依赖度最高

数据来源:中国房地产报

  一般认为,每年房地产开发投资不应超过社会固定资产投资的25%,房地产投资额/GDP的比值则控制在10%以内比较合理。但事实却是,中国大部分城市的投资依赖度指标早已持续多年超过合理值。

  而且虽然2017年以来热点城市普遍实施了严厉的楼市调控政策,但地方经济对房地产投资的依赖程度依然不减。

  据中房智库报告,30个重点城市中,有20个城市的2017年“房地产开发投资/固定资产投资”指标较2016年升高,固定资产投资对房地产投资依赖最严重的5个城市分别是:三亚(房地产投资占固定资产投资的63.33%)、上海(53.22%)、北京(52.12%)、海口(46.68%)、杭州(46.68%),其中三亚和海口均隶属海南省。

  从“地产投资/GDP”指标来看,30城中,15个城市这一指标较2016年升高,依赖度最严重的城市仍是三亚,2017年这一指标高达103.9%,较2016年提高17个百分点。其次是海口,地产投资/GDP比值达47.52%,较2016年增长近4个百分点。第三名是郑州,地产投资/GDP比值达36.79%,较2016年增长了2个百分点。

  据三亚市统计局数据,2017年,三亚市完成全社会固定资产投资868.09亿元,同比增长10.9%,其中,房地产开发投资549.76亿元,同比增长34.1%,占固定资产投资的比重达63.3%,高于2016年同期10.9个百分点。2017年房地产业对经济增长的贡献达33%,占GDP的比重同比提高1.7个百分点。

  与房地产开发投资占比较大形成鲜明对比的是,三亚市实体经济投资项目较少,2017年以基建、实体经济投资建设为主的其他投资同比下降14.7%。

  海口市同样如此。据海口市统计局数据,2017年海口市房地产业投资完成660.79亿元,增长8.4%,占全市投资比重达46.7%,对投资增长的贡献率达到35.6%。房地产仍是拉动海口市投资的重要力量。

  过度依赖房地产,大量盖房子,已经使得部分城市的生态环境遭受严重破坏。这种现象在海南尤为突出。

  据去年年底中央环境保护督察组调查,青海、海南、浙江三省多地房产项目破坏生态环境。督察组点名海南省儋州市政府及海洋部门,通过化整为零违规审批海花岛填海项目,项目施工造成大面积珊瑚礁和白蝶贝受损。三亚市凤凰岛填海项目以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权,但实际主要用于房地产和酒店开发,由于填岛造成水流变化,三亚湾西部岸线遭到侵蚀,为修复岸滩不得不斥巨资对三亚湾进行人工补沙。

  海南省决定减少经济对房地产的依赖。沈晓明说,海南确定了三个思路:一是岛内居民的基本住房需求由政府来保障,二是改善性需求由市场来调节,三是投资性需求靠制度来限制。

  至于限制房地产发展后留下的经济缺口靠什么来补台,沈晓明说,“通过12大产业的发展,通过消费的增长,逐步来弥补房地产下降给经济带来的缺口。”

  郑州、西安等省会城市地产投资依赖亦严重

数据来源:中国房地产报 王靖华/制作

  据中房智库报告,30个重点城市中,2017年房地产开发投资/固定资产投资比重超过30%的城市有16个,按从高到低分别是:三亚、上海、北京、海口、杭州、广州、郑州、深圳、苏州、珠海、惠州、厦门、武汉、南京、佛山、西安。

  2017年房地产开发投资/GDP比值超过20%的城市有13个,按从高到低分别是:三亚、海口、郑州、西安、贵阳、珠海、福州、惠州、杭州、合肥、武汉、重庆、厦门。

  结合这两个指标来看,经济增长对地产投资依赖症较严重的城市分别是:三亚、海口、郑州、西安、珠海、惠州、杭州、武汉、厦门、南京等。

  也就说,除海南两市外,郑州成为房地产投资依赖度第三严重的城市。

  郑州市统计局数据显示,2017年,郑州市固定资产投资完成7573.4亿元,比上年增长8.2%。在固定资产投资中,房地产开发投资完成3358.8亿元,比上年增长20.9%,2016年的增速为38.9%。

  2017年郑州市房地产投资占固定资产投资的比重为44.35%,较2016年增长4.6个百分点;房地产投资/GDP为36.79%,较2016年增长2个百分点。

  西安的地产投资依赖症亦较严重。

  据中房智库报告,2017年西安市房地产开发投资884.19亿元,同比增长18.3%,房地产开发投资占固定资产投资比重为31.26%,房地产投资与GDP的比值为31.24%,位列第四名。

  部分热点城市地产投资饥渴下降

  值得注意的是,一二线热点城市率先执行的强楼市调控,已令房价上涨速度急刹车,楼市降温,房地产开发投资对经济增长的贡献度有所下降。

  上海市统计局数据显示,2017年上海市完成固定资产投资总额7246.60亿元,比上年增长7.3%,增速同比提高1.0个百分点。其中,房地产开发投资3856.53亿元,增长4%,增速回落2.9个百分点。

  2017年北京市全年完成房地产开发投资3745.9亿元,比上年下降7.4%;全年商品房竣工面积1466.7万平方米,下降38.5%;全年住宅销售4.29万套,同比下降49.3%。

  2017年深圳市固定资产投资5147.32亿元,增长23.8%,比上年提高0.2个百分点,创1994年以来新高。其中,房地产开发投资2135.86亿元,增长21.6%,比上年回落10.4个百分点。

  楼市持续调控下,这些城市走在被动去房地产依赖度的路上。

  据中房智库报告,2017年,上海市房地产投资额占固定资产投资的比重为53.22%,较2016年末下降1.7个百分点;房地产投资/GDP比值为12.8%,较2016年末下降0.7个百分点。

  地产投资依赖度下降的一线城市还有广州。2017年,广州市房地产投资额占固定资产投资的比重为45.66%,较2016年末下降1个百分点;房地产投资/GDP比值为12.57%,较2016年末下降0.4个百分点。

  珠海地产投资依赖度下滑明显。2017年,珠海市房地产投资额占固定资产投资的比重为40.07%,较2016年末下降6个百分点;房地产投资/GDP比值为25.97%,较2016年末下降3个百分点。

  值得注意的是,虽然北京、上海2017年房地产投资/GDP的比重并不高,但房地产投资占固定资产投资的比重仍高达50%以上,占据固定资产投资的一半以上,显示出房地产业仍然是经济增长的重要支柱。

  事实上,多年来,我国经济很大程度上依靠房地产拉动增长,以应对经济下行的压力,取得了不错的效果。但是多轮房地产政策刺激结束之后,经济增长乏力的局面会再次显现。

  更严峻的是,房地产行业的高投资回报率会吸引大量实体企业向房地产投资,从而对生产性投资产生“挤出效应”,不利于长期经济增长。

  而且,我国一线城市和部分热点二线城市房价已经呈现出泡沫化风险,如果继续依靠房地产拉动增长,房价泡沫破裂的风险将越来越大。

  党的十九大报告提出,新时代下中国需要“由高速增长阶段转向高质量发展阶段”;要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,“让全体人民住有所居”。这表明了政府部门要求住房尽快回归居住属性,摆脱“稳增长”工具的决心。