4月8日,南安市国土资源局发布公告,将于5月8号出让四幅商住地块。其中位于南安石井镇岑兜村的2018P05和2018P06地块因限价19800元/平而引起大家关注,此前泉州市区最高毛坯住宅销售均价上限是17825元/㎡。那么,位于南安市石井镇的两个地块最高销售限价为什么能超越泉州市中心?近日,乐居小编实地走访了两地块,试图为大家揭晓其中的原因。

  一、地块方正平整 易于开发

  2018P05和2018P06两幅地块的起始楼面价分别为6001.6元/㎡7921.5元/㎡,比泉州市中心很多地块起始都高。其中2017年泉州“地王”城东P2017-6号地块,起始楼面价7449.68元/㎡,最高销售限价17825元/㎡。

  从现场来看,地块位于石井镇科院南路旁,目前地块已经平整好,两个地块相连,因周边都是农田和空地,整个现场显得特别空旷。2018P05地块土地面积42022㎡,总建筑面积105055㎡,1.0<容积率≤2.5。2018P06土地面积34473㎡,总建筑面积89629.8㎡,1.0<容积率≤2.6。两个地块的面积较大,而且边界清晰,易于开发和规划。另外地块容积率较低,且距离海湾只有2公里,如果是高层产品还能看到海景。

  而地块所处的海峡科技生态城A3片区目前正处于填海阶段,整个园区刚开始建设。统一的规划也能保证社区的整体品质。

 地块现场大致实景(仅供参考具体以官方的界址图为准) 地块现场大致实景(仅供参考具体以官方的界址图为准)

地块现场大致实景(仅供参考具体以官方的界址图为准)地块现场大致实景(仅供参考具体以官方的界址图为准)

  另外,此次两地跨都采用“限地价、竞房价”的方式出让,2018P05地块需配建一个建筑面积2808平的幼儿园和一处养老服务设施。另外,竞得人必须提供34462平方米住宅建筑面积供南安高新技术产业园区项目建设指挥部或南安高新技术产业园区项目建设指挥部指定的第三人优先选择回购(作为人才房,需精 装)。

  
  2018P06地块需配建养老服务设施,竞得人必须提供30474平方米住宅建筑面积供南安高新技术产业园区项目建设指挥部或南安高新技术产业园区项目建设指挥部指定的第三人优先选择回购(作为人才房,需精 装)。

  二、区位优势明显 近厦交通便利

  石井镇位于福建东南沿海最南端,与金门仅距6海里,大陆离台湾最近的地方,是福建唯 一可以直航金门的镇。石井马江是南安市唯 一的出海口,也是闽东南海峡西岸的海上对外交通要冲,石井古津曾是"海上丝绸之路"出海口之一。石井东隔马江毗邻晋江东石,南临浯江遥对金门,西连龟山与厦门翔安巷东接壤,北与水头交界。南安石井镇是泉州离厦门最近的地方,是真正意义上的“厦门东”。

地块大致位置图

  2018P05和2018P06位于泉州南安市石井镇岑兜村,距离翔安和南安交界处约4.8公里,驾车大约7分钟,距离厦门大学翔安校区13.6公里,驾车约17分钟。距离翔安隧道约20公里,驾车约29分钟

  目前从厦门岛到石井主要通过翔安隧道、翔安大道、翔安南路和201省道。未来,两地之间将增加一条城际铁路和两条快速道路。

  其中泉州—厦门—漳州线城际铁路即R1线全长214.9公里,设计时速160公里。规划R1线将连接漳州南靖至莆田仙游,未来会经过厦门北站、翔安机场、石井及水头。届时厦漳泉城际往来可以缩短到半个小时,而石井进出厦门时间则更短。

  目前还有两条更加便捷的路线正在建设中,第一条是厦漳泉城市联盟路,这条路西与海翔大道相连,东直接与安海湾跨海大桥相连,可连接泉州环城高速。厦漳泉城市联盟路全程按照100公里双向六车道高速公路标准建设。未来石井通过院前互通口可直接上城市联盟高速路,可快速连接厦门各区。厦漳泉城市联盟路目前工期已经完成40%,预计2019年10月建成通车。

 泉州环城高速 泉州环城高速

  另一条在建道路是贤林大道,贤林大道西接翔安南路,东面连接沿海大道通,双向八车道设计。建成后从石井到翔安、甚至岛内的驾车时间也将大大缩短。贤林大道预计2020年建成通车。

  三、地块规划起点高 将建成生态型滨海新城

  此次出让的2018P05和2018P06地块位于泉州南安市石井镇,海峡科技生态城A3片区,泉州芯谷南安高新园区之内,泉州南翼新城辖区。

(南安海峡科技城入口)(南安海峡科技城入口)

  

南安市海峡科技生态城A片区项目A3-5区海峡科技生态城总平布置图

南安市海峡科技生态城A片区项目A3-5区南安市海峡科技生态城A片区项目A3-5区

  南安市海峡科技生态城,将以先进制造业和高新技术产业为支撑,空港物流业为主线,医疗、保健为依托,休闲度假为品牌,形成具有国际竞争力的先进制造业、高新技术产业、空港物流业及医疗保健中心、休闲度假中心等现代服务业示范基地的生态型滨海新城

  海峡科技生态城项目计划总投 资50亿元,规划建设期为2010-2025年分3期建设。其中,2016年年底前,建设形成一个初具规模的工业基地,完成3000亩起步区市政配套设施建设任务;2020年全面完成工业(物流)规划区建设任务,引入3-5家世界500强或台湾100大企业,实现产值100亿元以上;2025年建设成为一个宜商、宜居的现代化、生态型滨海新城。

海峡科技生态城效果图海峡科技生态城效果图

  片区内更大范围为泉州芯谷南安高新园,总规划面积约33平方公里,未来将以化合物半导体为重点方向,集聚上下游产业链企业,最终形成化合物半导体产业的全产业链体系。

泉州芯谷南安高新园区效果图泉州芯谷南安高新园区效果图

  另外,石井镇归入泉州南翼新城,该新城的城市规划发展定位为:泉州市南翼副中心城市,重要交通枢纽,泉州市现代加工工业制造业基地的重要组成部分,区域内设备制造业基地;构筑泉厦、泉台合作大平台的战略前沿。

  

泉州南翼新城空间分布泉州南翼新城空间分布

  在空间结构上,泉州南翼新城形成“一心、两带、三组团”,基本上呈现“北部工业物流、中部综合服务、南部港口服务”的空间格局。其中“三组团”即指北部的产业物流组团、南部的东石次中心组团以及石井临港组团。而此次出让的两个地块就位于石井临港组团范围之内

  此次地块的优势有很多,而劣势也是相对的。目前园区正在开建初期,各项配套设施还没开建,所以未来的发展成熟还需要一定的时间

  高限价只是手段?信心与担忧并行

  好的规划加上自身近厦的优势,石井设置这样的上限价格其实不足为奇。厦门新景祥公司总经理张建认为,一方面石井挨着厦门,地理优势明显,可以对等到角美、漳州港这些区域。这些区域基本限价2万,石井这两个地块其实也是参考这个限价。目前整个环厦区域价值,得到很多开发商的认同,所以热度比较高。另一个方面,也侧面反映了政府对于这个区域的信心。政府对于这个区域的限价,也是因为很多开发商关注这个地区。石井处于厦泉融合区域,区域优势十分明显。所以这个限价虽然有点吃惊,但是不意外。

  2016年底石井出让的一幅地块,楼面价高达14041.09元/㎡,溢价率高达887.50%。但是最终这块地竞得者并未和南安市政府签订土地出让合同。而此次设置最高限价可能一方面是给竞拍者一个参考,给予土地一个相对合理的竞价空间,另一方面也是给竞拍者一个提醒,免得参加竞拍的房企为拿地不理性加价。

  张建也认为,政府提前设置限价,一个是表明石井地位高,另外一个就是防止均价过高,影响这个区域市场良性发展。不像角美漳州港发展比较成熟,石井目前根基较浅,处在开始要大力发展阶段,如果均价过高,对整个市场的健康发展是不好的。

  另外他认为,石井未来的高铁系统、国道、沿海大通道、海翔大道延伸等一系列条件,厦门机场、地铁等因素的影响,石井发展前景明晰,也受到很多认可。而且泉州现在这么火,石井又有近厦门这个优势,政府想用限价这样的方式来维持这个区域的良性发展,同时获取收益来建设这个区域。

  小结:

  地块SWOT

  优势:近厦板块,交通便利;地块占地面积大,形状方正,易于开发;规划起点高,或将建成宜居产业新城。

  劣势:周边有待开发,配套暂时不全。

 机遇:所处园区有完整的规划,周边以自建房为主,暂时没有较高端的社区。

  挑战:起拍价较高,地块有回购人才住房和配建公建。