社科院房地产蓝皮书:楼市紧缩调控与去库存政策将并行

2018-05-14 14:54:01|来源:新民晚报
摘要| 蓝皮书出炉!2018年楼市调控将以“稳”为主!

  今天上午,中国社会科学院城市发展与环境研究所和社科文献出版社出版共同发布第15部房地产蓝皮书--《中国房地产发展报告No.15(2018)》。蓝皮书指出,2017年全国房地产开发投 资增速与2016年基本持平,呈现平稳发展态势,房地产宏观调整取得明显成效。2018年楼市调控将以“稳”为主,为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定的市场环境,楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。

 2017 成效明显 房地产市场长效调控机制亟待建立

  蓝皮书指出,2017年土地市场热度不减,且增幅持续扩大。土地购置面积同比增速在2017年初由负转正之后,一直保持着稳步增长。房屋新开工面积不断下滑反映了房地产开发商开工动力不足。房屋竣工面积累计同比增速则从2017年初的15.8%下滑到全年的-4.4%,主因是限价政策对住宅影响较大,部分开发商拉长施工周期,延缓项目竣工。商品房销售面积,创历史新高,但增速下降较大。销售价格增幅较2016年明显回落,房地产宏观调整取得明显成效。

  2017年房地产市场还存在以下问题:房地产市场受到强力管制,长效调控机制亟待建立;住宅去库存效果明显,但人口流出地房屋空置需警惕;土地价格持续大幅上涨,成本推动型房价上涨的风险增加;个人按揭贷款负增长,开发企业融资成本上涨压力增大;房屋租赁与销售价格失衡,住房租赁市场的发展方向需明确。

  2018年以“稳”为主 楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖

  蓝皮书指出,2018年楼市调控将以“稳”为主,为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定的市场环境,楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。尽管热点一二线城市房地产市场明显降温,但供不应求的市场格局并未发生实质性转向,房价仍存在一定上涨压力,需要维持现有政策调控力度不变,部分热点城市不排除进一步出台更为严厉的调控政策。由于三四线城市市场热度持续提升,房价、地价快速上涨,市场已经被充分“激活”,前期刺激政策需要淡出甚至转变为紧缩调控,以维持房地产市场平稳健康发展。

  整体来看,2018年将是本轮房地产市场低点,房地产市场整体将呈现下行态势。在供给侧,一线和热点二线城市为缓解库存危机,土地供应量有望进一步提升,但限价政策很难有所放松,热点城市供应量将持续偏紧。在需求侧,“房住不炒”的政策基调不会发生变化,加上银行信贷收紧也使得购房成本显著上升,故而成交规模也会受到一定程度的限制。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响,将出现回调。销售萎缩和融资渠道受阻给房企造成的资金压力,一定程度上影响了房企新开工意愿,新开工面积增速仍将维持低位运行。2018年楼市调控政策“不放松”、需求侧各类不利因素依旧存在,加上企业融资受阻、居民去杠杆、开发贷款等收紧,将会对开发投 资增速造成负面影响,预计2018年开发投 资额仍会保持低位运行,上半年开发投 资增速存在小幅回升的可能,下半年可能会延续2017年震荡下跌的趋势,但全年难有抢眼表现。受销售回落影响,预计房地产价格全年平稳回落。

  从城市层级来看,由于房地产紧缩调控政策不放松,一线和热点二线城市会率先探底,而三四线城市调整将明显滞后于一线城市,政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定的热度,但随着去库存刺激政策逐渐退出,转变为紧缩调控,预计2018年下半年三四线城市市场调整将会出现。其中一线城市销售面积将保持平稳,上半年价格指数继续下滑,进入负值区间,下半年有可能趋缓;二线城市销售面积或将出现较为显著的下降,全年价格指数有可能进一步回落;三四线城市在基本完成去库存后,也可能随着二线城市之后面临市场下行的压力。

 2017房地产市场相关数据

  35个大中城市中投 资额前三位

  35个大中城市中房地产开发投 资额高居前三位的城市是重庆、上海和北京,投 资额分别为3980亿元、3857亿元、3693亿元;房地产开发投 资额居于后三位的城市是呼和浩特、西宁、银川,投 资额分别为238亿元、351亿元、403亿元。从投 资上看,资金青睐于人口众多、经济发展较好的超大城市。35个大中城市中房地产开发投 资增幅前三位是乌鲁木齐、深圳和郑州,投 资额比2016年分别增加了22.6%、21.3%和20.9%;房地产开发投 资额增幅下降最大的城市是呼和浩特,其次是太原和银川,分别减少54.2%、30.8%和15.2%。

 35个大中城市中土地购置面积前三位

  全国35个大中城市中土地购置面积最多的前三位是重庆、合肥和长春,分别为1112万平方米、685万平方米、481万平方米。土地购置面积居于后三位的城市是呼和浩特、海口和西宁,分别为16万平方米、34万平方米、43万平方米。土地购置面积增速超过100%的前三位是贵阳、西宁和哈尔滨,分别增加了566.0%、148.5%和135.1%。有17个城市的土地购置面积出现了负增长,降幅最大的三个城市是成都、海口和大连,比2016年分别下降了69.4%、55.8%和55.1%。(新民晚报 潘子璇)



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