万柳地块高价入市 北京还有多少黄金地块?

  一块即将交易的土地牵动着开发商们的神经。继东直门香河园地块之后,北京又一宗“地王级”住宅用地将在6月19日开始网上竞价。

  根据出让公告,北京万柳地块总用地面积约3.9万平方米,规划建筑面积约7.8万平方米,出让起始价18.66亿元。据此计算,楼面底价达到24003元/平方米。在北京住宅用地市场上,成交单价超过这一价格的宅地仅有3宗,包括2010年的中国兵装蓟门桥地块、远洋大望京地块,以及今年4月成交的东直门香河园地块。

  万柳地块的入市被视为北京市土地储备中心提振市场的举动。“许多开发商并不是缺乏资金,而是想捂紧钱袋,等待核心地段地块的推出,郊区的地对于他们来说没有太大吸引力。”北京虎杰投资公司首席分析师张寅在接受本报记者采访时表示。

  那么,北京还有多少黄金地块?

  被隐藏的供应

  在中服地块争夺战中落败的SOHO中国(00410.HK)联席总裁潘石屹(微博)公开向记者 “抱怨”,北京的黄金地段几无再推地的可能,目前SOHO中国在北京谈着多个意向收购项目,不过目前北京此类项目均为官司缠身、背景复杂,收购难度很大。SOHO中国转而将主要精力放在上海。自2009年SOHO中国首次在上海收购了东海广场后,2010年SOHO收购了3个项目,2011年收购了6个项目,3年来该公司在上海的项目已达11个。

  “CBD核心区仍有地块没有出让。”华高莱斯副总经理公衍奎说。2011年,中信联合体压中底价的Z11地块,被判流标。此后,该块地尚未重新入市。公衍奎指出,在朝外SOHO附近也有一些土地,包括长安街沿线、LG双子座附近都有一些土地,可以整理出让,但因为涉及拆迁,这些土地进入市场交易没有明确的时间表。

  张寅也告诉记者,在北京西城区右安门附近,有地块已基本完成拆迁;南三环玉泉营附近亦有许多地块;从菜市口到珠市口附近一带,有大量土地,面积不逊于CBD中服地块,超过100万平方米的供应量。

  拆迁是阻碍许多黄金地块上市的主要原因。亚豪市场总监郭毅也告诉记者,在望京酒仙桥附近有大面积地块,在长达10余年的时间里未完成拆迁。“周边商品房价已达35000元/平方米至40000元/平方米,但拆迁成本太高,迟迟未能启动”。

  2009年,北京市西城区西长安街道路拓宽及特殊项目用地拆迁工程,是北京市首次尝试参照市场评估价格给予拆迁补偿款,补偿基础价格达到30706元/平方米。而如果沿用基准地价法,该地区的拆迁补偿款则最多8800元/平方米,两者相差超过300%。一路飙涨的房价,已使拆迁成本不断加大。

  很多黄金地块入市的脚步一拖再拖。早在2008年,金融街(6.57,-0.14,-2.09%)西扩的消息就已经传出。直到今年年初,西城区区委书记王宁在北京市人大西城全团会议上透露说,金融街西扩改造今年将新开工100万平方米,置换20万平方米,预计可竣工的新增办公面积达到50万至60万平方米。未来5年,西城规划现在2.59平方公里的金融街扩大至6至8平方公里,新增400万至500万平方米建筑面积。最终,金融街整体建筑面积将达到1000万平方米。“西扩”并非易事,尽管拟定了时间表,仍有种种变数,主要阻力还是拆迁。

  如何算账?

  开发商作为土地市场上的买方,也面临信息不对称的问题。尽管在部分地块出让之前,一些开发商会提前得到消息,但土地出让节奏完全由地方政府掌握。“市场不好时,土地储备中心往往会推迟一些黄金地块的入市。”公衍奎说,不光从经济角度考虑,推地也要讲政治、讲时机,不能破坏调控的大局。

  “另外,不是没有黄金地段再无土地,而是部分地块交易的游戏规则是否公平的问题,从中服地块出让所展现的种种戏剧性就可以管窥一斑。”张寅说。

  而上市公司有业绩驱动,有时不得不被迫拿地,在已上市的地块中挑选未必十分如意的地块。土地进入招、拍、挂程序后,即使握有重金也未必能购得一块地,开发商难言抄底。在最疯狂的时候,亦有开发商认为,钱存在手中会贬值,如果换成土地,或可保值。有时,钱花的并不那么理智。

  开发商最大的拿地风险仍来源于政策。限购政策就给了一些疯狂拿地的开发商以最沉重的打击。如今,面对疲弱的市场,开发商们选择了“用脚投票”。

  据北京市土地整理储备中心数据,今年以来北京共成交57宗土地,土地出让金累计为135.6亿元,同比缩水129亿元,降幅达48.7%。而成交的住宅用地仅有7宗。5月,北京住宅用地更是出现“零成交”。

  来自北京中原地产的统计数据显示,2012年一季度,十大标杆房企权益购地金额为143亿元,而去年同期则为约477亿元,同比购地其支出金额骤减70%。前4月,十大知名房企中只有招商地产(微博)(24.41,-0.17,-0.69%)联合大连盈致拿下了朝阳来广营地块,其它九大知名房企均缺席了在京土地竞争。

  只有市场低迷期才出现的退地现象,也在今年上演。5月2日,北京市国土资源局的公告显示,北京雅居乐房地产开发有限公司在2009年12月竞得的朝阳区百子湾路14号地块,由于未按照出让合同的约定缴纳地价款被收回,同时暂停其一年拿地资格。

  阳光100集团已很久不在北京拿地,公司常务副总裁范小冲告诉本报记者,很多住宅用地,开发商已经算不过账来。稍有不慎,就有可能亏损。

  不过,对于黄金地块,还有很多开发商私下里十分看重。合 生创展(00754.HK)主席朱孟依一直希望再拿下北京核心地段的土地,但生性谨慎的朱孟依不允许公司争夺高价地。

  那些曾经拿下地王的央企,只有少数“解套”。中信地产,2010年斥52.4亿元购得的大兴亦庄地块,楼面价超过1.7万元/平方米,而当时周边房价仅为1.2万元/平方米。如今,该项目中信新城一期已入市销售近一年,仍有30%左右的房源在售。

  曾经在北京市场份额位居前五的企业,如远洋地产、首开集团都纷纷表示,今年要谨慎拿地,或者不拿地。

  淡市之下,万柳地块将花落谁家?

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