调控政策并未转向 量增价升难言见底

  5月的楼市十分热闹,颇有“乱花渐欲迷人眼”的架势,成交量放大、价格回升,二手房也闻风而动,坐地起价,部分地区甚至出现排队购房的“长龙”,而根据国家统计局公布的数据,5月份全国商品房成交面积和销售额,比4月份分别上涨了15%、20%。房地产真的是回暖见底了吗?业内专家指出,回暖呈现结构性特征,由购买者的刚性需求、开发商以价换量的销售策略等因素导致,并不表明房价探底成功、重拾升势,未来的房价仍将呈现“稳中有降”的趋势。

  楼市回暖有结构性特点

  5月份,40个大中城市,逾八成城市房地产成交量环比上涨。其中,四大一线城市――北京、上海、广州、深圳5月的成交量均创下限购以来新高。

  中国房地产协会副会长陈国强对本报记者表示,成交量的回升实际上具有结构性的特点。他认为,一方面由部分区域的热销楼房带动,同时,大量的楼盘还呈现出不景气的特征;另一方面,购房群体也有明显特征,虽然有一些改善型的高档楼房销售增长,但首次买房的“刚需”则占据了购买主体。

  陈国强指出,开发企业转变销售策略,寻求“以价换量”,热销楼盘价格都是平开和低开,符合市场预期,也释放出较大的成交量。同时,市场回暖也和政策的微调有关。

  近期中央的宏观经济政策,把稳增长放在更加重要的位置,采取了降息、加大投资力度、加快对一些项目的审批等措施。市场一度出现对央行重申首套房贷利率优惠的误读。

  开发商盼望政策放宽,部分媒体的跟风解读也以乐观预期偏多,两方面因素叠加,导致市场预期开始调整。许多人由观望转向了出手。

  谈论“楼市见底”为时尚早

  “对于近期回暖,国家的政策依然没有放松,从这个角度看,说见底或许早了点。”北京工商大学产业经济研究中心副主任周清杰向本报记者表示,近期的降息、下调存款准备金率等政策,是政府为了应对经济下行压力而采取的措施,目的不是为房地产救市。货币政策的调整是面对整个实体经济的。

  陈国强认为,从政策的角度来看,今年初是一直比较明朗的,可以说是“政策的见底”。“但政策的底部特征不等于市场的底部。”他举例说,近一时期,北京的通州、大兴、房山供应量比较大,竞争激烈,价格有所回调,部分区域的价格底部特征比较明显,但还没有到挤掉大部分泡沫的程度,其他城市也有类似的情况。

  陈国强也认为,宏观经济政策的微调是基于经济发展全局的考虑,虽然客观上房地产可以受益,但主要目的不是为了“救楼市”,不能模糊两者之间的区别。

  各地政府比中央政府在政策上更积极一点,毕竟地方政府的财政压力更大。周清杰表示,在这一点上,“地方政府、开发商和媒体在某种程度上达成了一种默契。”

  楼市传言为何扑朔迷离

  6月12日,一篇名为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道引起了公众关注,文中多次引用所谓“发改委内部人士”的话,暗示当前一系列政策意在放松楼市调控,言及“未来不排除给地产项目‘开口子’”。国家发改委当日发表声明:“有关报道纯属捏造。”

  全国人大财政经济委员会副主任委员贺铿接受记者采访时表示:“有人炒作,希望房地产价格回升可以理解,我的观点是不能反弹,因为反弹的话容易引发大的经济问题。”

  他认为房地产有水分、有泡沫,必须让房价慢慢恢复到合理的水平。“现在房地产数据数出多门,许多数据都是代表利益集团的,都是不可靠的,不可信的。”

  陈国强指出,每到这个时候,各方都有意无意地释放各种传言,原因是复杂的。有一些是有意的,有一些是误传,同时,它也反映了一些人的期待,希望政策转向宽松和微调。

  他认为,需要明确的是,回暖不是意味着价格上升,地产商贸然提价失去的将是市场份额,会陷入更加被动局面。

  “房价将呈现‘稳中有降’的趋势。”他说,房地产政策的调控基调并未改变,业内高库存现象严重、待售房源充足、开发商资金压力依然严峻,消费者千万不要误判形势,难抑购房冲动,贸然出手。

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