对于2012年的中国楼市而言,已经过去的上半年,经历了并购、资金收紧、以价换量……站在年中的时间节点,如何看待今年上半年的楼市变局?

  从整体来看,2012年上半年中国宏观经济基本面具备一定的不确定性,房地产行业调控基调也有所缓和――三四月份的市场回暖、五六月份的成交火爆,市场变得更加扑朔迷离。本报记者文洁 长沙报道

  楼市回暖或成不争事实

  7月4日,《人民日报》发表评论称,“楼市的全面回暖,或许已是不争的事实。”

  这被大部分业界人士视为第一次半官方的“楼市判断”。半遮半掩的半年时间过去,再坚定的唱空者也无法回避市场汹涌的购房热情。

  自今年3月楼市呈现回暖迹象之后,连续4个月市场成交量一直稳步攀升。来自中原地产的统计,上半年全国54个主要城市累计成交商品房107万套,同比上涨12%。

  而在长沙,在中原地产机构进行的长沙网签数据统计中,截至6月30日,长沙市1-6月住宅网签成交套数为37851套,同比下降16%,成交面积为398.29万平米,同比下降20%。住宅成交均价为5941元/平米,同比下降5.6%。量价下降趋势依然明显。

  但从6月数据来看,成交量上行仍是主旋律――就在刚刚过去的6月,一线城市北京、上海、深圳等地成交也再创新高。

  在长沙,6月最后一周,开盘项目达到年内高峰,开盘项目为13个,推出2155套,环比上涨98%,同比增长75%,成交1455套,环比上涨3.55%,同比增长108%,各项目开盘现场客户抢房潮再现。

  中原地产市场研究部总监张大伟认为,全国近40个城市的楼市微调提振了购房者入市信心,首套房信贷政策的松动使得购房者入市能力增加,观望情绪降低。 

  稳增长背后的两难

  一边是楼市回暖,另一边,则是经济下行的阴霾挥之不去。事实上,就在最新公布的6月经济运行数据背后,中国经济持续低迷的态势已无法回避――一月内两次降息正在侧面传达这个信号。

  7月9日上午和10日上午,国务院总理温家宝先后主持召开两次经济形势座谈会,听取专家和企业负责人的意见和建议――就在这两次会议上,温家宝强调,稳增长的政策措施包括促进消费、出口多元化等,但当前重要的是促进投资的合理增长。

  这似乎让地方政府看到微调曙光。事实上,从今年年初开始,包括北京、上海、成都、芜湖等近40个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策,内容涉及普通住宅标准、变更土地出让金支付方式、提高公积金贷款限额、减免税费等多个方面。

  各地微调动作频频以及央行年内两次降息,也在不断强化各方对于楼市回暖的预期。但现实是,希望通过“微调”实现政府层对于房地产基本面的根本转变,仍然是不可能完成之任务。

  7月5日,央行在宣布下调存贷款基准利率的同时,还对房地产市场作出明示:个人住房贷款利率浮动区间不作调整,金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房。

  “现在对于房地产而言,已经到了最复杂的时候。”欧莱雅郡副总经理雷静说。

  从某种意义上而言,房地产行业调控继续,2012年商品房供求继续下滑是大势所趋,“房地产领域投资仍然小有机会,但是短期内受到影响。”中原地产分析师说。

  [市场解码]

  下半年成交量稳步上行

  合富辉煌(中国)湖南公司

  潜在供应量大一直是公众担忧的问题。据合富辉煌统计数据,2012年长沙全市预计推货楼盘将达258个左右,新推货量预计将达1700多万平米,上半年批准预售量约610万平米,下半年尚有约1100万平米的货量(不排除部分发展商继续推迟入市)。虽然长沙的供应量数据庞大,但因为有同样庞大的需求量在支撑,长沙市区不到300万人口,2011年销量却达到1189万平米,而广州超过800万人,同年销量不过654万平米。据测算,2012-2013年棚改年均释放需求量约达300万平米,而婚房的年需求至少达到200万平米。因此,近2年的政策压抑后,刚需积压量有所膨胀,一旦政策全面放松,则很可能出现“09年式”的反弹,这是中央政府不愿意看到的情况。预计下半年政策还将有进一步的放宽,在刚需带动下,下半年成交量必定持续上行,但政策将控制住“09年式”的反弹。

  10大关键词 以价换量

  词组联想:销量回暖 房价走低

  经历过了楼市的最低谷之后,长沙楼市正在回暖。3月过后,随着价格的进一步松动,楼市成交开始陆续打破零成交的冰点。在以价换量为主题的新一轮的价格下调,促动了随后2个月楼市成交量曲折上升,并且在6月份迎来了明显的持续攀升。

  但是从上半年整体成交来看,销量仍然处于低谷。中原地产提供的数据显示,1-6月住宅网签成交套数同比下降16%。在全国楼市调控政策依旧从紧的背景下,长沙楼市“以价换量”还将持续。  

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