7月10日,北京万柳新“地王”在一片喧哗声中诞生,曾经冷清的土地市场再次门庭若市。同时,北京、上海等地楼盘又现“坐地起价”、“漏夜排队”场景,似乎都在印证房地产市场正在转暖。对此,业内人士表示,开发商有意误读政策信号,背后是希望放松楼市调控,再次炒高房价的欲望,这将把房地产行业再次推向艰难境地。而要捍卫调控成果,必须加快建立房地产市场调控的长效机制和政策体系。

  楼盘坐地起价 演绎“供需两旺”假象

  两次降息后,开发商逐步告别“以价换量”阶段,多家楼盘应声涨价。据北京商报报道,北京通州京贸国际城[最新消息 价格 户型 点评][最新消息 价格 户型 点评]项目,年初价格仅为13800元/平方米,7月3日开盘时均价涨至16000元/平方米。与之相邻的月亮河?御泉公馆,对外报价为28000元/平方米,比此前的每平方米19000元上涨近万元。

  中新网房产频道综合各大统计机构数据显示,7月前8天销售套数超过20套的住宅项目合计有28个,销售均价出现上涨的项目有17个,占据总项目数量的比例为61%。其中涨价幅度最高的是房山区的天恒乐活城[最新消息 价格 户型 点评],涨幅为31.58%。

  进入7月中旬,上海楼盘也渐渐开始收窄优惠。东方早报报道称,7月上海提供打折优惠的楼盘共计210个,较截至6月25日统计的213个减少了3个。7个楼盘由于优惠活动截止或房源售罄而取消优惠,另有3个则明确将降低优惠幅度。

  此外,6月六大城市二手住宅价格指数继续全线上涨。中原领先指数显示,北京、上海、广州和深圳的环比涨幅均在1.0%以上;天津和成都环比涨幅略低,不超过0.5%。业内人士表示,由于楼市的预期有所变化,部分业主开始上调房源报价或降低优惠幅度,使得成交价格水涨船高。

  值得一提的是,在开发商不断抬高楼盘均价的同时,也不忘自导自演“楼市热销”的假象。据悉,南京一家开发商宣称,其开发楼盘2小时内热销近百套房源。首次开盘日就出现客户提前一天到售楼处门口排队等待开盘的现象,致使其不得不临时调整开盘时间。但事实上,该楼盘认购与成交相加,总共不过84套,与其200余套的总推房量相比,成交程度远够不上“热”。

  有业内人士指出,部分开发商呈现出的“供需两旺”,演绎成分更大。开发商的炒作,既为吸引眼球、累积新一批客户,更为自己的房源涨价铺路。爆炒“热销”后,新房价格已有所上涨。

  业内:开发商有意误读政策将自食其果

  对于房地产市场来说,预期最重要。前一阶段的降价潮让众多刚需蜂拥入市。而市场转暖,不少原本“以价换量”的新楼盘开始打起涨价的主意。央行一月内两次降息,使得市场预期变得更加乐观。有楼盘置业顾问坦言,涨价与降息有很大关系。

  中房信研究总监薛建雄认为,7月可能是开发商选择的涨价时机。

  “5、6月楼市成交量大幅上涨,部分开发商回笼资金,销售压力缓解,快速走量的需求有所降低。目前市场购房意愿明显上升,开发商无需靠打折来吸引购房者,造成了当前优惠楼盘数及幅度都呈现萎缩态势。”上海搜房分析师曲鹏分析称。

  新华社日前发表文章称,购房者的心理变化,被房地产开发商充分利用。一些开发商有意释放“房价已见底、调控将放松”的信号,诱导购房者出手。从去年有关“资金链要断了”“楼市要垮了”“银行将有很多坏账”等的议论,到今年有意对政策信号的“误读”,背后是一些人希望放松楼市调控,再次炒高房价,并从中获得高额利润的欲望。

  对于开发商酝酿涨价、自炒“供需两旺”假象。有业内人士认为,个别楼盘故意误读降息政策,将自食苦果。 “那些拍脑袋”的房地产商“见好就涨价”,将会把房地产行业再次推向艰难发展的境地。

  房价不反弹是调控底线亟须建立长效机制

  虽然央行上半年降准、降息等金融政策的运用被指都不是直接提振房地产市场,但是从实际效果而言,其对房地产的影响不可估量。有业内人士表示担忧,认为开发商后市准备涨价,而同时目前政策没有对冲房价上涨的机制储备的话,先前的房地产调控可能功亏一篑。

  日前,温家宝总理在江苏省调研时强调,要要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作,促进房价合理回归,决不能让房价反弹,造成功亏一篑。把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。这是半年来总理第五次谈及房价,尤其是在目前宏观经济相对低迷的情况下。

  业内人士分析,总理的讲话重点针对抑制投机投资性需求,而对于刚性需求,从中央的政策来看是给予保护的。而房价不反弹,将是中央调控的底线。

  中南财经政法大学房地产研究所所长张东指出,倘若出现全国范围内的房价大幅度反弹,并不排除调控政策会继续收紧。“中央调控房价的决心非常坚定,调控政策将根据市场的动态变化适时调整,对于合理性住房需求和投资性需求,分别实施更精细化的政策措施。”

  有专家表示,从长远看,带有明显行政色彩的调控手段迟早要被市场化的手段所取代。随着市场周期性回暖的到来,前期“限购”取得的政策效果正在逐步被消化,要巩固调控成果,在遏制投资、投机性需求的同时推动房地产市场的健康发展,需要更多常态化的政策手段和更多市场化的调控机制。  

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