上海土地市场迎来新一轮推地潮。

  7月4日,上海市规划和国土资源管理局发布2012年第一次预申请公告。其中,上海火车站北广场以北地块(以下简称“北广场地块”)以47.46亿元的参考起始总价高调出场。如该地块年内成功出让,则有望成为今年上海的总价地王。

  该地块东至大统路,南至中兴路,西至彭越浦河沿河绿带,北至中华新路,总占地面积86430平方米,容积率为2.5~4.35,土地用途涉及住宅、商业、办公、娱乐等综合性物业性质。根据公告要求,该地块须按住宅建筑面积配建不少于5%的经济适用房。同时,结合地块设置110KV变电站一处,预留110KV变电站一处,另设附建式公厕。

  “在上海内环推出如此大体量的优质地块实属罕见,由于地处成熟商圈的核心地段,未来地块上所建项目或将直接影响上海火车站区域的产业升级。”世联地产(002285,股吧)工商事业部华东区域总经理田爱军说。

  预公告探路

  无论是从上海火车站北广场出站,还是从上海长途客运总站下车,外地旅客一进上海,都可看到北广场地块。面朝上海火车站立体交通枢纽,背靠闸北密集的居民生活区,这幅被称为上海准地王的地块和北京万柳地王一样,有着令业内瞩目的地段优势。

  记者从闸北区规划和土地管理局了解到,北广场地块由3幅小地块组成,沿着中兴路从东至西一字排开。其中,靠近上海长途客运总站的地块面积最大,占地约为36900平方米,容积率4.35,土地性质为商业、办公;靠近上海火车站北出口的地块次之,占地面积约26900平方米,容积率3.7,土地性质为商业、办公和文化娱乐;靠近彭越浦河的地块是唯一拥有住宅属性的地块,占地面积22630平方米,容积率2.5,限高80米。

  田爱军指出,北广场地块总建筑面积约为31.6万平方米,平均楼板价约为1.49万元/平方米。目前,该地块所处区域仍是上海商务区的价值洼地,住宅和写字楼市场需求旺盛,交通枢纽带来的流动性客源和规模庞大的居住人口,为商业地产的开发提供了广阔前景。

  “目前有一些开发商打电话询问情况,但还没有一家到场面谈并递交申请书。”闸北区规土局相关负责人告诉记者,北广场地块自开始预申请以来,市场反响并不强烈。对此,同策咨询研究中心分析师许之静认为,闸北不夜城板块一手住宅平均在售价格为3.5万元~4万元/平方米,酒店式公寓均价为2.8万元~3.5万元/平方米,办公楼在售均价为2万元~3万元/平方米,因此,留给开发企业的盈利空间相对有限。

  “这块地的地理位置不错,但总价也很高,对开发商的资金链和开发实力有很高要求,全国没有几家开发商有能力买下并运营好这块地。”沪上一家大型国有房企高管指出,准地王身份让北广场地块处境尴尬,开发商在规划上须配合上海火车站地区的整体布局,在工程施工上要考虑铁路及地下轨道交通,同时还要承担大型商业综合体长线投资所带来的压力。

  许之静指出,该地块之所以选择以预公告形式出现,而不直接挂牌出让,说明出让方对出让前景没有把握,需要以缓冲期试探市场行情。公告指出,北广场地块接受预申请的期限预定为6个月,截止日期为2013年1月4日。此外,出让人也可根据实际招商情况,提前终止预申请。

  没有竞价上限

  “这块地如果被成功开发,将大幅提升区域价值,一旦失败则会成为开发商的沉重负担。因此很有可能采取综合评分制,而不是以往单纯的价高者得方式。”全国房地产商会理事李骁指出,北广场地块的出让过程不容有失,一旦流拍将极大地影响区域发展的步伐。

  “我们前期付出了高昂的动迁和改造成本,在选择开发商时一定会谨慎考虑。”上述闸北区规土局负责人指出,地块申请方在报名时须提供项目开发的具体设想和需求。

  资料显示,上海火车站北广场虽然处于内环黄金地段,但长期以来都未得到较好的开发利用。同时,北广场地块曾是本市棚户简屋集中的特大型旧区。2005年8月,为改变北广场周边落后陈旧的现状,闸北区政府痛下决心,用招商引资的方法改造北广场。经过三期的拆迁,作为上海第一个以土地储备形式进行的旧区改造项目,上海火车站北广场区域的拆平动迁工作在2009年年底宣告完成。

  根据规划,上海火车站北广场区域的功能主要有3个:交通功能为,除地铁站台和广场用地外,还包括中兴路南侧的长途汽车总站、立体式“轨道交通-出租车-公交车”零距离交通换乘枢纽、旅游集散中心;公共活动综合功能为,在中兴路北侧的恒丰路和普善路之间建立地区经济型宾馆、办公等复合中心,在普善路和大统路之间建立通道商业区域;居住功能为,在大统路和共和新路之间建立社区产业与居住区。

  田爱军认为,作为上海火车站北广场升级改造工程的重要组成部分,北广场地块肩负着“区域经济引擎”的重任。在该地块的后期打造中,商业部分的发展空间最大。

  7月10日,北京万柳地王花落中赫。相比之下,上海版准地王没有竞价上限,没有企业体制之限,唯一需要比拼的将是开发商对项目运营的智慧。

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