CRIC观点
2020泉州市区数据层面上供求基本平衡,实际市场区域分化较为明显。以东海为代表的热点区域受限价红利影响一房难求,年底出让地块限价破2后,热点板块出现万人摇号现象,刚需外溢,边郊复苏,折扣回收。主城区高单价项目成交占比回升,全年年度成交均价10334元/㎡,同比上涨12.4%,创近十年来新高。
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政 策
⊙多管齐下、标本兼治,探索定向宽松
2020年,中央坚持“房住不炒”的定位不变,泉州从闲置土地管理、支持人才购房、调整刚需认定等多管齐下,标本兼治,推动房地产业稳定发展。加快土地供应,探索限购限价定向宽松。
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土 地
⊙成交楼面价持续上涨,溢价率同比下滑
2020年,泉州市区共完成17幅商住用地出让,规划总建面约218.35万㎡,整体溢价率为25.4%。商住用地成交虽有小幅上涨,但主城区成交量依旧处于相对低位。二级市场供不应求,房企进驻泉州市区意愿强烈,楼板价持续攀升。限房价竞地价仍为主要拍卖方式。
⊙核心区成交依旧保持低位,台投区成交占比过半
泉州市区台商投资区成交占比57%,鲤城区零成交,丰泽区平均楼面价破万。主城区成交量虽有小幅上升,但依旧保持低位。中长期存量上浮160.03万方。
⊙品牌房企表现抢眼,房企进泉积极
泉州市区拿地规模前三的房企分别为保利、力高、美的;目前泉州住宅市场火热,开发商土储积极态度,但限价环境下,利润空间较为有限,对房企项目运营能力及成本控制提出更高要求。
3
商品住宅
⊙供销回落,价格上涨,全年均价上万元线
泉州市区2016-2020年商品住宅年度走势
⊙疫情得到控制,楼市复苏,价格结构性上涨
2020年年初,疫情影响,2月份楼市几乎停摆,3月开始逐步复苏,并在7月份达到年度峰值;下半年主城区成交占比上升,月度成交均价基本保持万元线以上。
⊙热点板块一房难求,边郊开盘去化稍弱
从开盘去化上看,区域间开盘表现分化明显。东海板块限价红利下,性价比突出,出现万人摇现象。边郊及中心市区改善项目入市去化稍显逊色,但后市去化表现尚可,年底限价“破2 ”后,边郊市场流速上升明显。2020年泉州市区22个楼盘共35个批次开盘,平均去化率为78.6%,其中7项目10次开盘当天售罄,集中在丰泽区和鲤城区。
⊙主城区库存告急,泉港区去化压力最大
截止12月,泉州市区证载存量达267.02万㎡,较上年末新增18.41万㎡,去化周期略有上浮。主城区丰泽鲤城去化周期保持个位数,且实际存量低于数据显示。外围区域库存压力较大,以泉港区最为突出。
⊙刚改仍为成交主力,高价产品成交量上涨明显
与去年相比,各面积段成交占比波动不明显,其中,120-144㎡面积段为成交主力,100㎡以下刚需户型段需求持续缩减。价格结构方面,主城区成交量上升明显,高单价高总价段成交占比上浮明显。
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商业市场
⊙全年供求相对均衡,成交产品多元化
2020年商业市场供应以住宅底商为主,全年供应量同比缩水近5成;成交方面,成交产品呈现多元化,商业属性SOHO、商墅表现相对突出。成交价格同比下跌9.8%。
5
办公市场
⊙供应缩水 成交下滑,丰泽区占成交主力
泉州办公产品以小面积SOHO为主,市场持续供过于求,办公产品受住宅产品限价冲击影响,价格梯度不明显,且泉州对办公产品需求相对有限,市场份额低。区域方面,丰泽区成交量占比近半,占区域首位,鲤城区第二。
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CRIC总结
2020年,泉州政策以四限为基础坚持“房住不炒”,加快土地供应,探索限购限价定向宽松,并在年底实现限价“破2”。住宅市场成交规模小幅下滑,成交价格在主城区高价盘带动下结构性上涨。全年楼市价格呈小幅慢涨趋势。
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展望2021
政策:全国“房住不炒”大基调指导下,泉州调控松紧有度,热点区域从严,以稳为主。局部区域探索定向宽松。
土地:主城区住宅市场供不应求压力下,鲤城丰泽供地增加,土地供应结构优化;地块限价稳中有升。僧多粥少的情况下,收并购、合作开发等模式将延续。
市场:市场持续高位运行,东海限价盘存量递减,万人摇现象持续。高限价项目入市,房价梯队逐渐形成。全年成交价格持续上涨。
节选自《2020年克而瑞泉州市区房地产年报》
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