CRIC观点
2020年一季度漳州楼市遭遇黑天鹅影响,短暂逼停,随着大环境LPR连续下调、降准政策的实施,以及疫情后社会运作回归正轨,楼市逐渐活跃,新盘接连入市,同价盘日益增多,开启以价换量作战模式;2020年漳州市区商品住宅时隔4年再度破百万方,成交106.84万㎡,成交均价为14553元/㎡,成交呈现量升价跌态势。
1、政 策
⊙多条政策助力楼市快速复苏
2020年上半年颁布多条政策支持受疫情影响的单位和职工,刺激消费,助力楼市复苏;漳州整体政策基本不变,购房环境相对宽松,土地市场限价逐渐放开,为满足刚需购房者贷款需求,重启公积金贴息政策。
2、土 地
⊙国企兜底,溢价率走低
2020年漳州市区成交11幅住宅用地,总建达131.57万㎡,共揽金74.7亿元,成交均价因2幅安置用地,维稳至5677元/㎡,整体溢价率暴跌至10.7%,房企拿地谨慎,底价成交地块占比攀升。
⊙高新区偃旗息鼓,芗城区楼面价反超龙文区
2020年,漳州市区一级市场保持平稳,兜底与低溢价已是常态,高溢价率地块集中在2幅安置回购地,分别为67.5%和48.5%;龙文区楼面价因安置地回落,高新区在去年拍出2幅地后,偃旗息鼓,今年无新地块上市。
⊙地块规模小型化,阳光城、三木携手大唐进驻市区
2020年,从土地出让规模来看,今年主要以中小型地块成交为主。其中5-15万㎡的地块有6幅,占年度总成交量近7成;从房企新增土储来看,漳州城投兜底2幅地块,位列第一,另外新进房企均搭档深耕房企进入漳州市区。
3、商品住宅
⊙成交缓慢上涨,价格结构性回调
漳州市区2016-2020年商品住宅年度走势
⊙新区入市分羹,价格波动明显
第一季度受黑天鹅影响,漳州楼市基本停摆,第二季度开始复苏,供需逐渐平衡;2020年8月,高新区首批商品房入市,其中联发君领壹号以万元单价引爆市场,受其集中备案影响下半年价格波动明显。
⊙分销大作战,顺销新品常态化
据不完全统计,2020年漳州市区迎来28个项目44个批次推新,其中去化率超50%仅12次,漳州楼市持续不振,以价换量项目增多,客户分流,蓄客难度升级,加之分销渠道主推易变现项目,多数在售楼盘推新选择顺销化。
⊙库存微增,板块间去化周期差距拉大
2020年,漳州市区证载存量达151.29万㎡,较上年末新增11.55万㎡,今年供求相对平衡,库存微增,去化周期约需17个月,但漳州楼市上行动力不足,去化压力依然严峻,多盘在售板块或将迎来新一轮抢客大战。
⊙产品同质下,价格战更加激烈
漳州楼市以自住刚需及改善为主导,今年80-90㎡和120-144㎡面积段产品成为主流,占比近5成;单价段1.2-1.8万元/㎡与总价120万以下产品增幅明显,在楼市较为消极的漳州,打造高性价比产品是企业加速去化的法宝。
4、商业市场
⊙商墅助力均价高涨,去化依旧艰难
2020年漳州市区商业供求比为1.69,截至12月,库存约30.96万㎡,去化周期约45.4个月,同比去年增加3.2个月,去化压力严峻,今年多个商墅产品去化较好,助力均价攀升,达到17205元/㎡,为近5年新高峰。
5、办公市场
⊙单盘贡献新品,均价重回万元线
2020年漳州市区办公市场新增供应8.0万㎡,均来自恒大城市之光,打造碧湖板块万元以下公寓产品,借助分销走量尚可;本年度办公市场成交主力集中在soho产品,成交量攀升明显,均价受其影响结构性下跌,重回万元线。
6、CRIC总结
2020年漳州市区整体购房环境宽松,
针对疫情变化开展多项利好政策;
土地市场,2020年仅举行4场土拍,共成交11幅商住地,
溢价率走低,仅安置地获得较高溢价;
二级市场,高新区入市分羹,成绩斐然,
分销&降价成市区项目走量双宝剑,
花式营销难改蓄客难问题,开盘顺销已成常态。
7展望2021
政策:漳州政策基本面依然“稳”字当头,稳地价、稳房价、稳预期为调控目标。在漳州楼市平稳同时或将在需求层面予以刺激,适时释放购房补贴、税费减免等利好措施。
土地:2020年漳州商住地供应断档长达4个月,多个板块土储告急,2021年或将在这些板块释放较多供地指标,缓解楼市供求压力;面对房企的融资压力,或将适度降低土地出让价格,给予企业一定的让利空间。
市场:2020年渠道导客、以价换量现象遍布漳州各项目,2021年漳州楼市将延续这一特征,且随着棚改货币化安置的逐渐收紧,漳州居民购买力受限已是不争事实,市场环境不容乐观,量价艰难维稳,房企营销仍需发力,渠道、产品力的升级将成为项目走量的必备条件。
节选自《2020年克而瑞漳州房地产年报》
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