正文

  重磅新政！海南出手了！取消预售、现房销售。一石激起千层浪。厦门曾经擦肩，会跟进吗？

  海南实施现房销售制度 

  周末（3月7日），海南楼市出手了！

  省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，除了推出安居型商品住房、对本地居民家庭限购两套住房外，最重磅的一条当属改革商品住房预售制度，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售。

  一石激起千层浪。有人说，海南是疫情之后，首个也是当前唯一一个反向升级调控的省份，在全国各地纷纷 “救楼市”的情况下，堪称严厉；也有人说，海南是全国首个在全域实行现房销售的省份，按下了颠覆楼市规则的启动键，具有很强的示范效应。

  现房销售时代要来了？

  “现房销售”背后到底藏着什么玄机？是否会成为趋势？全国开发商该不该害怕？业内纷纷发表了看法。

  光远看经济：现房销售一定是趋势

  这次海南楼市新政的核心并非要继续打压房地产，而是特别强调要建立房地产市场平稳健康发展的城市主体责任。现房销售，其实也不算什么新鲜的政策，更不是收紧房地产调控。

  过去十年，我一直认为，中国的住房预售制度，是导致现在很多地方出现严重的质量纠纷的根子。推高了房地产行业的杠杆的同时，缺乏对购房者利益的保护，要么进行颠覆性的手术，要么实行现房销售。

  虽然，预售在短期内很难取消，但是未来，现房限售，一定会成为中国房地产市场95%以上的项目的销售方式。这样，土地资源会真正集中到好的开发商手中，预售导致的杠杆也会降低，房价快速上涨的因素就会少一个。

  攸克地产：复制推行的可能性不大

  海南的“现房销售制”是在建设“海南自贸港”中央决策的大背景下做出的，是一种“特殊背景下的公共治理政策选择”，通过对新出让商品住房用地实施“现房销售制度”的方式，提高房地产业在海南的准入门槛，从而控制房地产对全海南社会公共资源的占用，留出更多的空间给自贸港相关的社会经济和产业。所以，全国范围内短期内复制推行的可能性并不是太大。

  楼市黄大大：海南或是一次综合大试点

  实行现房销售，海南至少有三个方面的特殊性。

  首先，海南虽然是一个省，但2019年经济总量仅有5300亿，相当于一个发达地区的地级市。

  其次，海南省房地产市场以度假、旅居为主，在实施严厉的全岛限购措施之后，已经受到重创，现在正处于调养生息阶段。这个时候，推出一些颠覆性的规则，对市场伤害并不大，反而可以借此机会，提升海南旅居产品的可感度、品质水准。

  第三，海南2019年土地供应回升明显，卖地收入创近年来新高，客观上会导致库存上升，现房限售成为必然的趋势。

  厦门曾与现房销售擦肩

  实际上，对福建来说，现房销售并不新鲜。厦门也曾经短暂出台过现房销售政策。

  在2018年4月29日，福建省政府办转发的省住建厅《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》。通知从五个方面就“进一步精准实施房地产市场调控，保持房地产政策的延续性和稳定性”提出了要求。

  其中，在“优化土地供应管理”中有提到——福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售。

  而在更早的2016年，厦门与现房销售政策插肩而过。

  在2016年10月27日，厦门出让的H2016P02等这3幅地的拍卖条件中提到，3幅地块若拍卖溢价率超过50%，地块所建商品房屋须执行现房销售。不过，在同年11月23日，这项要求被取消，调整为“限地价、竞配建”方式拍卖出让。

  那么，厦门商品房预售许可需要满足哪些条件？小乐从国土局查询发现，当前厦门预售许可门槛相对来说还是比较高的，要求已完成主体结构工程的二分之一以上。

  不仅如此，厦门如今预售房源多要求一次性或两次全部对外公开销售，还要求一次装修到位，九个月内动工建设，2年内完成项目建设并申请竣工验收等附加条件，防止捂盘惜售的行为，对开发商资金要求更高。诸多要求叠加，预售制度可谓相当严苛了。

  厦门会跟进吗？

  业内认为，海南省的现房销售制度一定不会是个例。如果海南的路径走通了，必将成为国内房地产发展及调控的标准样本。

  当前厦门楼市，虽然疫情渐退，但成交仍低位，预计短期内楼市仍将延续低迷态势。经过近几年的楼市严控，厦门房住不炒已经颇有成效。受疫情影响，经济也正在逐步恢复。

  （数据来源：厦门中原研究中心）

  其次，海南新政有其特殊性，近期出台稳楼市政策还是主要趋势。

  3月6日，山东降低商品房预售条件和预售资金监管留存比例。

  3月1日，河南鹤壁推土地出让优惠等政策，放宽商品房预售条件。

  2月17日，佛山三水楼市新政：延后交楼，调整预售时间，加大土地供应。

  2月15日，厦门出台九条措施促进楼市发展。其中提到，根据疫情对建设进度的影响，可适度调整新建商品住房项目预售许可工程形象进度审批标准。加大对房地产开发企业的资金支持力度，适当调整商品房预售资金的监管方式。有效期至2020年底。

  因此，根据因城施策的原则，现房销售在全国范围内复制的可能性不大。

  总体来看，商品房预售政策，带来的副作用就是，质量投诉、货不对板、合同纠纷等一系列问题，受伤的主要是买房的消费者。而采用现房限售，高杠杆模式，这样的问题和纠纷投诉，就会减少很大一部分。

  但是“现房销售”新规，对开发商的心理至少是“1千点暴击”。在当前严管的金融环境下，对开发商的资金能力显然是不可小觑的挑战。政策想要全面施行难度较大。

  你认为，现房销售制度厦门会跟进吗？你希望跟进吗？欢迎留言说说你的意见~