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  编者：坚持房住不炒，首轮”双集中“供地落幕。2021年已过半，各城市楼市表现如何?乐居总编室推出【40城2021楼市中场】，从新房、二手房、土地、政策等视角，记录主流城市的2021楼市上半年。

  2021年上半年，对于厦门楼市来说，是一个创造历史的半年!不论是新房、二手房市场、还是土地市场，都走出了非常强势的上涨行情，整体表现可用“火爆”两个字概括。

  这波澜壮阔的半年，值得我们关注的看点太多，下面就让我们一起来回顾!

  一、新房市场

  上半年成交量、成交金额均创新高!

  成交量已达2020年的92.5% 翔安成主力

  先来看成交量，据厦门网上房地产数据显示：2021年上半年，厦门一手房成交43061套，一手住宅成交21658套，月均成交3609套，环涨38.86%，同比猛增176.78%，成交量已达2020年的92.5%。面积方面，一手房成交约327万㎡，一手住宅成交约226万㎡，环涨34.66%，同涨163.59%。

  从区域成交来看，翔安成为上半年主力区，以7671套，近70万㎡夺得区域成交第一;同安、集美成交均超过4000套，分列区域成交第二、第三位。

  其实，1-2月厦门一手住宅成交量仅维持在2500套左右，但春节过后楼市回暖明显，3-4月开始小幅增长。随后厦门进入"土拍月"，土地市场与新房市场同气连枝，土拍热潮迭起，房企趁势开始大量开盘、加推，楼市新货陆续进场，5-6月成交直接助力上半年成交创新高!

  成交金额将成历年来最高! 中骏天禧卖的最好

  成交金额方面，根据中原数据，2021年1-6月厦门一手住宅销售金额847.6亿元，已达2020年全年89%。可以预见，今年厦门新房市场销售金额，将成为历年来最高。

  从区域成交来看，翔安区销售金额226.7亿，全市第一，海沧区销售金额152.5亿，居全市第二，;集美区销售金额145.6亿，居全市第三。

  具体是哪家楼盘卖得最好?也一起来看看!

  从房企股权方来看，建发、中骏、国贸占据前三甲。建发近年加大厦门市场布局，重点落子海沧、翔安、岛内，多盘联动，热销助力下以188.5亿元，50.5万㎡夺金额面积双榜首;中骏在天禧、天盈、天荟助力下，以133.9亿元紧随其后。

  单盘成交排行方面，中骏天禧热销，以61.64亿元夺得金额首位，国贸学原依靠教育优势，以成交56.25亿元、13.77万㎡紧随其后。

  市场供不应求 仅需8个月可去库存量

  供应方面，上半年厦门楼市仅有约2万套新房源入市，市场供应稍显匮乏;商品住宅可售存量面积跌至259.2万㎡，根据近一年月均销售30.9万㎡计算，库存量仅需8个月可去化完毕。

  另外，据不完全统计，厦门楼市正式开盘20次，整体推量6966套，去化4381套，平均去化率63%。

  为何上半年厦门新房市场热度居高不下?

  经历了2020年疫情后，买房人的购房需求被持续激发，加之2021年厦门拆迁节奏再加快，不少人将买房作为改善生活环境、保值增值的重要选择，释放大量购买力。此外厦门优质学区房供不应求，多个项目因教育、配套等多因素影响取得热销，拆迁户和学区需求成为购房的主要两股力量。另外，厦门一二级市场热度传导，楼市供应提速， 助力成交上涨。

  二、二手房市场

  学区需求带动置业热 官方出手严查"炒房"

  根据厦门网上房地产数据显示，2021年上半年，厦门全市二手房成交30017套，二手住宅成交24155套，月均成交4025套，日均成交133套，环比上涨11.54%，同比上涨61.33%。

  面积方面，2021年上半年二手房成交面积约300万㎡，二手住宅成交238.7万㎡，环比上涨10.98%，同比上涨61.92%。

  在“金三银四”期间，因为学区房需求的释放，3-4月市场热度居高不下。进入5月，学区房市场逐渐"退烧“，加之新房市场供应量的增加，分流了很多二手房的购房需求，另外还因为官方出手严打“炒房”，5月、6月的二手住宅成交呈下跌趋势。↓↓↓

  因拆迁、学区房热度等因素造成租金、房价过快上涨，自今年4月中旬以来，厦门市10部门联合开展为期9个月的整治二手房市场专项行动，通过专项检查和联合执法，共同整治，联手打击“炒房”、炒作等违法违规行为。

  除了查实违规炒房，对于贷款的查处也比较明显，目前查实贷款违规流入房地产领域2725笔共计17.93亿元，其中确认被“炒房”组织直接套取114笔共计1.01亿元。

  从5-6月二手房成交回落可以看出，此次整治及时有效，可以真正促进二手房市场的炒作减少和回归平稳。

  三、土地市场

  半年卖地534.1亿创10年之最! 国企/央企占据主导

  厦门作为全国22个集中供地城市之一，率先完成两轮集中供地。

  2021年上半年厦门商住土地出让16宗，成交16宗，总成交额534.1亿，总建200万㎡，完成全年计划89%， 楼面均价30401元/㎡，溢价率27%。

  纵观厦门两场集中供地，央企、国企成为土地市场的绝对王者。除正荣、弘发智悦外，剩余的拿地房企全是国、央企，尤其是建发、联发、国贸、特房等本土国企几乎分噬了半数地块。

  岛内依旧是必争之地

  厦门土地资源本就稀缺，岛内更甚，所以岛内的三幅地块成为各家房企的必争之地，拍出的价格屡次刷新全市单价地王。

  两轮土拍下来，建发拿下湖里两宗地块，岛内库存成功补仓。而外来央企中海联手本地国企国贸夺得思明地块，互帮互助分摊资金压力，同时保有了岛内新房市场占有率。

  岛外放量带动整体供应上升

  岛外依旧是土拍的供应大户，两轮集中供地中海沧出让4块，集美2块，翔安2块，同安5块。

  其中，集美、海沧热度最高，但目前集美供地不多，第三轮或将成为供应的主力板块。

  上半年厦门土拍热度较高，主要有以下几点原因：

  房企库存消耗，急需补仓：距离厦门上一次拍地为2020年12月9日，土地空档期近半年，且近一年来市场热销下，库存不断消耗。

  房企看好未来市场，可实现年内回款：2021年上半年厦门整体市场呈现上涨趋势，房企对市场预期较为乐观，且供应地块位置多位于区域核心为主，整体素质较好。同时可实现年内销售回款，从而引来房企争抢，房企补仓意愿强烈。

  厦门城市更新提速，旧改拆迁促进置业需求：厦门城市发展更新迅速，在大规模城市旧改中，将产生大量置业需求，战略布局此类市场需求有保障的城市，成为众多房企共识。

  四、政策

  公积金政策收紧 首套房最高只能贷款72万

  5月17日，厦门市住房公积金中心发布《关于规范调整我市住房公积金部分提取贷款政策的通知》，通过住房公积金贷款流动性调节系数将职工住房公积金最高贷款额度与贷款使用率挂钩，建立与不同流动性条件相适应的住房公积金最高贷款额度动态管理机制，有利于保障住房公积金资金安全，有效发挥住房公积金制度的互助保障作用。执行时间以新建商品住房提交商品房买卖合同登记备案时间或以二手住房在丌劢产登记中心收件时间为准。

  目前厦门公积金流动性系数为0.6，贷款政策调整后，首套房最高只能贷款72万。↓↓↓

  首次申请住房公积金最高贷款额度=120万元×0.6=72万

  第二次申请住房公积金最高贷款额度=60万元×0.6=36万

  此次公积金政策收紧，是由于公积金使用率高。贷款额度大幅降低后，加大了客户贩房成本，尤其企事业单位、政店机关职工公积金缴交多，影响大，同时也提高刚需客户购房门槛。

  五、下半年重点关注

  2021年下半年帷幕已经拉开，厦门楼市开始进入下半场，房价、土地、楼盘等都将迎来新格局。

  从大环境看，在房住不炒的总基调下，金融监管及市场整治行动持续，房价总体是稳定的。可以预见下半年还是“调控从严”，限贩限贷等政策难松绑;另外，下半年银行贷款额度将再度挤压，购房者贷款也将再升一个难度。

  土地市场，下半年厦门预计还有一场土拍，根据目前透露的信息，岛内高金林、五缘湾营运中TOD项目已纳入第三批供地计划。另外根据3月公布的厦门2021年土地出让计划，岛外还9幅未出让，很大概率会出现在第三批土地出让计划上。

  供应上，上半年新拍地块或多于四季度入市，刚需产品比重较大，买房人可选择范围更大。

  成交上，年中市场热度已有所降温，但拆迁量持续释放，教育资源升级，叠加核心板块供应下，预计市场热度再次回升。

  价格上，岛内及岛外核心区域价格持续坚挺，尤其有学区支撑的项目价格上涨潜力大，未处于核心区板块，由于各项配套一般，价格下行压力仍存。