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乐居楼盘测评系列 测评师：马可馨

买房无小事，细节是大事。帮助购房者在买房前，全面透彻的了解一个项目的优劣就是我们的工作。由专业的测评师用最理性、全面的测评帮您了解项目的优劣。我们会现场实勘，帮您挑热盘、赏户型、看配套，给您最真实人居体验。

【评测师点评楼盘】

联发招商悦鹭湾位于马銮湾新城西部片区，规划3栋高层+3栋洋房，涵盖79-128㎡的3-4房户型。

【项目亮点】

1、周边新月公园、市政公园（规划）、芸尾水道公园（在建）三大公园环绕，部分优质配套也在建设中。

2、经海沧大桥，海沧隧道可实现快速进岛，周边有地铁2号线、4号线（在建）、6号线（在建），通勤便捷。

3、容积率仅2.5，绿化率达35%，社区内分布五个主题的全龄段社区休闲配套，整体舒适度较高。

【价格分析】

悦鹭湾限均价3.3万/㎡，这个价格与同板块均价持平。周边新房中品质和配套与其对标的有保利首开云玺和住宅水晶尚苑，现均在3.2万/㎡，对比之下悦鹭湾在合理范围区间。目前来看，马銮湾西片区汇聚了大批的房企，片区内除了教育资源在不断升级，各类交通基础设施、教育资源、医疗卫生条件和集中式商业等配套持续落地，整个板块正向宜居之城迈进，居住氛围正日渐浓厚，未来价值呈上升趋势。在此背景下，悦鹭湾产品主要以79-128㎡的高层和洋房产品为主，整体的舒适度较高，未来的价值空间还是比较大的。

【楼盘规划】

联发招商悦鹭湾位于厦门市海沧区孚中央东路，隶属马銮西片区。项目占地面积20477㎡，建筑面积75219㎡，绿化率35%，容积率2.5。规划地上车位25个，地下车位552个，车位配比1:1.06。

规划3栋高层3栋洋房，高层两梯五户，共25层；洋房一梯两户每栋三梯，共11层，共计540户。规划79~128㎡3-4房户型，高层均为边套94㎡，中间套79㎡；洋房均为边套128㎡，中间套101㎡户型。

外观设计方面，萃取厦门鼓浪屿风光特点，以林、岛、浪、石作为景观元素，打造鼓浪屿风情主题景观轴，营造归家主动线。构建踏浪归家、榕树码头、音浪乐园、岛心花庭、悦游花园五个主题的全龄段社区休闲配套。

【楼盘基础信息】

1、占地面积20477㎡ ，属于小型社区。

2、容积率2.5，低密社区较为舒适宜居。

3、绿化率35%，绿化面积7169.22㎡，生态景观丰富。

【户型分析】

A户型-三居室-建面约79㎡

入户即见三段式大玄关，整体储物空间非常大，1.2米的玄关鞋柜，更适合三口四口之家，玄关柜下方预留15公分的空间，归家后能更便捷的更换拖鞋；玄关中间预留的置物台，方便随手放置小物件；玄关上方做大面积储存空间，方便收纳不常用物品。

厨房为U字形的操作平台设计，左手边的操作平台提供很大储物空间，台面设计了挡水条与滴水线，保证厨房整洁卫生。餐厅与厨房紧密相联，方便备餐与用餐。餐厅最多可以坐到6-7个人都不显拥挤。同时餐厅客厅阳台为一体化设计，使得整体空间非常开阔宽敞。客厅面宽3米，进深7.8米，舒适度高。

主卧面宽2.9米，进深3.5米，空间阔卓舒适，除了可以放下一张1.8米的大床以外，还可以放置一个60公分的大衣橱，并且南面带有大观景飘窗，采光通风良好，还可以拓展使用空间。

卫生间是明卫设计，干湿分离，宽敞明亮，位置设置合理，既有一定隐秘性，同时也方便次卧及来访客人使用。

这个户型布局科学合理，功能也完善。大面宽，短进深，五开间朝南，保证了最大化的采光面，也让屋内空气更加流通，舒适可比南北通透的边套。

项目高标准交付，全屋自带中央空调并配备钢木复合门和智能门锁。是马銮湾板块内较少有的全屋中央空调交付的三房户型。

【交通出行】

轨道交通：2公里范围内有地铁2号线东瑶站、地铁6号线林埭站，乘坐地铁可到达岛内外各区域。

公共交通：项目周围有多个公交站，距离最近的公交站是孚中央站，约230米，主要线路有803路;805路;830路;832路;835路等，日常出行便捷。

自驾：周围有有环湾大道、东孚西二路、孚莲路、灌新路等重要干道，连接海沧大桥和海沧隧道可实现快速近岛。最近的高速路口是厦蓉高速G76入口，距离项目约1700米。

【周边配套】

教育配套：距项目1公里内有芸美幼儿园、延奎实验小学孚中央分校、马銮湾实验小学、马銮西第二小学（在建中）、芸美小学、鼎美小学、鼎美中学、厦门一中海沧校区等学校，基础教育资源稳步提升。（入学划片须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。学校的名称、建成时间、开办学性质、办学规模、学位设置、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖方对此不作任何承诺）

医疗配套：周边3公里内有长庚医院和马銮湾医院（在建中，预计2022年底投入使用）。长庚医院拥有大量医护人才储备和多种国际领先型医疗设备；马銮湾医院由厦门第一医院筹建，总建筑面积超过10万平方米，规划床位1500张，两大三甲医院可为区域提供高水平的医疗卫生服务。

商业配套：周边3公里内有约14万方海沧SM生活广场（在建中)、约13万方地铁商业综合体招商花园城（在建中）、捷特姆购物中心三大商圈集结，可享一站式休闲购物体验。

公园配套：周边有新月公园（在建中）、市政公园（在建中）、芸尾水道公园（在建中）三大公园环伺，可满足日常休闲锻炼，散步赏景。

配套点评：马銮湾西为近年新发展板块，所以区域内商业、医疗、景观配套在建中的居多。悦鹭湾首批预计于2024年12月交付，届时在建项目多已兑现，入住后可享全新区域配套。

建面79-128㎡3-4房户型，适合对配套和地段较有要求的三口之家或改善型人群。

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