正文

　　保交楼有了更为具体的法律保障

　　据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

　　在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下

　　商品房消费者主张价款返还请求权

　　优先于建设工程价款优先受偿权

　　抵押权以及其他债权

　　人民法院应当予以支持

　　4月20日执行

　　4月20日，最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》正式施行，其中就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，给出了三点原则：

　　一是建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条的规定处理。在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

　　二是商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　三是在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。换句话说：如果房子烂尾了，买房人可以申请退款，款项优于银行抵押等。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，此次政策具有非常好的务实精神，对于各地2023年处理保交楼事件具有非常好的指导意义：

　　1)此类事件说明，在实际操作中，购房者赔偿或权益保护方面，存在扯皮或含糊的内容。过去对于开发商、银行、建筑商等方面的权益维护内容，主要把建筑商、工程商、设备商、材料商等排在首位。而现在遇到了购房者、退房者和建筑商等方面涉及权益优先的问题，此次最高法已经非常清晰地明确，购房者和退房者的权益应该受到优先保护。

　　2)此类保护也有一些潜在的要求，比如说购房者本身需要全额交付购房款，这里的购房款可以理解为按揭贷款不能出现断供。而退房者方面则需要认定房屋工程确实持续烂尾已经没有交付的条件了。对于此类潜在的条件，也要求购房者等充分理解，以更好掌握政策尺度、维护合法权益。

　　以下为文件原件：