正文

　　乐居买房 今日，厦门市自然资源和规划局印发关于厦门市商业办公项目土地用途变更和建筑功能临时变更管理办法的通知。

　　适用于本市已批国有建设用地中含有商业、办公用途的项目，商业、办公部分的土地用途变更和建筑功能临时变更的审批管理。商业、办公用途分别指《土地利用现状分类》(GB/T 21010—2007)中的051批发零售用地、053商务金融用地，《土地利用现状分类》(GB/T 21010—2017)中的0501零售商业用地、0502批发市场用地、0505商务金融用地。

　　从激发市场活力、完善片区配套服务水平角度，在符合规划、建筑结构、消防、生态环境和行业规范等要求的前提下，商业办公项目土地用途可变更为餐饮、娱乐、其他商服等经营性用途，及教育、科研、医疗、养老、文化、体育等公共管理与公共服务类用途;建筑功能可变更为符合省级以上政府和政府部门发布的相关产业用地政策(以下简称“产业用地政策”)规定的体育、养老、文化创意、电子商务快递物流、科研、现代服务业、医疗项目等的产业、行业，以及市政府确定的补民生短板项目和引导类产业项目(详见附件)。

　　《厦门市商业办公项目土地用途变更和建筑功能临时变更管理办法》政策解读

　　一、背景依据

　　根据《中华人民共和国土地管理法》《自然资源办公厅关于印发<产业用地政策实施工作指引(2019年版)>的通知》(自然资办发〔2019〕31号)等有关精神，2020以来我局陆续印发了《厦门市商业办公项目变更为酒店项目暂行规定》《厦门市商业办公项目土地用途变更和建筑功能临时变更管理暂行办法》《厦门市商业办公项目变更为租赁住房项目管理暂行办法》3个文件，有效期均为2年，目前已到期。文件发布以来，规范指导了我市商业办公项目用途变更办理程序，对促进我市商业办公项目持续健康发展具有积极作用;但是，也存在部分条款在实际工作中难以操作落实的问题。为此，将3个文件合并修订形成《厦门市商业办公项目土地用途变更和建筑功能临时变更管理办法》。

　　二、目标任务

　　规范指导我市商业办公项目土地用途变更和建筑功能临时变更办理程序，推进供给侧结构性改革，加快商业办公存量房产盘活，推动城市高质量发展，优化城市规划功能，完善配套服务水平，补齐民生短板，激发片区活力。

　　三、起草过程

　　在对原文件实施情况进行评估、征求各区政府和相关部门修订意见的基础上，我局起草形成《厦门市商业办公项目土地用途变更和建筑功能临时变更管理办法(征求意见稿)》。经征求各区政府和相关职能部门、社会公众意见并修改完善后，形成了《厦门市商业办公项目土地用途变更和建筑功能临时变更管理办法(送审稿)》，送审稿于2023年9月26日经市政府会议研究原则同意，由我局印发实施。

　　四、范围期限

　　1.适用范围：适用于本市已批国有建设用地中含有商业、办公用途的项目，商业、办公部分的土地用途变更和建筑功能临时变更的审批管理。商业、办公用途分别指《土地利用现状分类》(GB/T 21010—2007)中的051批发零售用地、053商务金融用地，《土地利用现状分类》(GB/T 21010—2017)中的0501零售商业用地、0502批发市场用地、0505商务金融用地。

　　2.文件期限：自2023年11月 1日施行，有效期5年。

　　五、主要内容

　　文件立足我市实际情况，从变更后的用途、申请条件和审批程序等方面，提出了商业办公项目用途变更的具体意见和要求，主要内容如下：

　　(一)变更后的用途

　　从激发市场活力、完善片区配套服务水平角度，在符合规划、建筑结构、消防、生态环境和行业规范等要求的前提下，商业办公项目土地用途可变更为餐饮、娱乐、其他商服等经营性用途，及教育、科研、医疗、养老、文化、体育等公共管理与公共服务类用途;建筑功能可变更为符合省级以上政府和政府部门发布的相关产业用地政策(以下简称“产业用地政策”)规定的体育、养老、文化创意、电子商务快递物流、科研、现代服务业、医疗项目等的产业、行业，以及市政府确定的补民生短板项目和引导类产业项目(详见附件)。

　　(二)申请条件

　　从正面和负面分别设定申请条件，土地用途变更正面要求包括应当征得项目利害关系人同意、申请人承诺项目变更后满足建筑结构和消防安全要求等9个方面缺一不可。其中，土地用途变更为保障性租赁住房的，变更后的租赁住房原则上不得少于50套(间)且建筑面积不少于2000平方米。建筑功能临时变更正面要求包括项目已经建设主管部门竣工验收备案、已经行业主管部门同意等8个方面缺一不可。

　　负面清单包含应依法征收或收回土地的、申请人经人民法院认定为“失信被执行人”期间、已纳入政府收储计划范围的用地等7种情形不得变更。

　　(三)审批程序

　　土地用途变更报市政府批准同意后方可实施，审批程序如下：①申请人提交申请材料，资源规划部门初步审查后，“多规合一”平台征询项目属地区政府(管委会)和相关部门意见;②组织专家论证并公示;③公示无异议的报市政府研究同意;④资源规划部门核定规划条件，拟定变更土地用途供地方案报市政府批准;⑤市政府批准后签订监管协议、补充合同、结算地价。

　　建筑功能临时变更建筑功能临时变更的，原则上由项目所在区政府批准，但原用地以划拨或限制性出让方式供地的、变更为含有居住功能的养老、医疗类项目的等5类情形需报市政府同意后方可实施。审批程序如下：①申请人提交申请材料，资源规划部门初步审查后，“多规合一”平台征询项目属地区政府(管委会)和相关部门意见;②报市政府或区政府研究同意;③资源规划部门出具审查意见，与申请人签订建筑功能临时变更合同，按规定计收土地年租金。

　　(四)变更后的规划建设要求

　　一是经批准变更的，申请人还应按资源规划、建设、生态环境、人防等部门及行业主管部门的相关规定，进一步完善相关审批手续。二是申请人应委托具有相应资质等级的设计单位对项目变更后是否符合新用途的建筑结构、消防安全的有关规范进行确认。三是土地用途变更项目，原则上不得高于原批准的计容总建筑面积，可根据变更项目设计方案、实际功能需求、片区详细规划及行业主管部门意见，对计容总建筑进行调整。四是已建成或在建项目允许对原建筑进行局部改造，但不得改变原建筑高度、不得增加项目用地面积、不得实施拆除重建。五是涉及建筑新建、改建、扩建的，须按图施工，不得擅自修改设计。六是土地用途变更项目新建建筑的，其建筑退线、绿地率、建筑密度、停车设施等应当按新用途的相关规范执行;在建、已建成建筑的，按原用途的相关规范或者项目现状执行。七是考虑变更方案设计、审批耗时，未开工项目、在建项目可重新约定开工竣工时间。

　　(五)地价计收原则

　　土地用途变更的项目，变更为保障性租赁住房部分无需补缴地价，原土地出让合同(或划拨决定书)对土地用途变更及地价结缴有明确约定的，按约定执行;未约定的，以资源规划部门依法受理土地用途变更结缴地价的申请时点作为评估基准日并结合剩余年限修正，按以下原则计收：一是对于招拍挂出让(完全出让)项目，对评估出的新用途土地价格与该区域最近一年相同土地级别公开出让的同类型项目最高成交价格进行对比，取其高的价格;对评估出的旧用途土地价格与其原成交价进行对比，取其低的价格，以二者的差价拟定应补交的土地价款。二是对于划拨、协议出让(限制性出让)项目，对评估出的新用途土地价格与该区域最近一年相同土地级别公开出让的同类型项目最高成交价格进行对比，取其高的价格;对旧用途划拨或者限制性出让土地使用权价格与市政府批准土地用途变更时点的旧用途的基准地价修正值进行对比，取其低的价格，以二者的差价拟定应补交的土地价款。

　　建筑功能临时变更的项目，产业用地政策、原土地出让合同等对建筑功能临时变更地价结缴有明确约定的，按约定执行;未约定的，以资源规划部门依法受理建筑功能临时变更土地年租金结缴的申请时点作为计价时点，按以下原则计收：一是对于招拍挂出让(完全出让)项目，按新旧建筑功能对应土地用途的基准地价修正值差额的1.2倍计收。二是对于划拨、协议出让(限制性出让)项目，按新建筑功能对应土地用途的基准地价修正值，与旧建筑功能对应土地用途划拨或者限制性出让使用权价格的差额的1.2倍计收。

　　(六)监管措施

　　一是未经批准不得擅自改变用途或建筑功能，不得擅自改变原建筑结构、高度、增加建筑面积、不得拆除重建等。二是土地用途变更的，变更部分的建筑面积须按用途类型分别办理整体产权、整体抵押、整体转让，多次申请变更的，应当按用途类型合并办理。三是建筑功能临时变更的，不改变原用地性质、土地使用年限和原土地房屋权属关系，不办理建筑功能变更登记，不得转让;经批准增设的电梯、消防通道、消防楼梯、通道性连廊、建筑出入口雨棚等配套设施，不办理产权登记;需要征收或收储的，仍按原土地用途、建筑面积和建筑功能给予补偿。四是变更为保障性租赁住房的项目、房源、租赁合同应当在住房部门所属的厦门市住房租赁交易服务系统备案，纳入全市保障性租赁住房统一管理。五是明确属地区政府和相关部门全链条监管职责，对违法违规行为及时处置。

　　六、关键词诠释

　　1.土地用途变更是指经批准变更土地用途，并按照新的土地用途和规划条件使用的行为。

　　2.建筑功能临时变更是指保持原土地用途、土地使用年限不变, 利用存量商业、办公房产发展本办法支持的产业、行业的行为。建筑功能临时变更有效期为5年，且不得超过批准的土地使用年期。

　　七、联系人及联系电话

　　厦门市自然资源和规划局利用处 0592-2855255。