乐居财经 林飞 发自厦门 “特价工抵房，精装准现房，带中央空调，临软三、万达、风景湖，单价2字头……”近两个月来，这样的一条新房销售信息，在各大中介朋友圈持续刷屏。

  这是一个有故事的楼盘。位于厦门集美灌口的阳光城文澜府，前身为2007JG01地块，2007年8月8日由翔鹭地产竞得，楼面价约4378元/平方米。

  2016年年底，项目还叫“翔鹭湖畔学府”之时，就曾曝出即将开盘的消息，并开启了预约活动，当时报价2.6万/平。而在2017年9月，该项目最终被阳光城以32.35亿元收购，更名为“阳光城·文澜府”。

  根据阳光城发布的公告，“2007JG01 地块占地 42237.63 平方米，土地用途为居住、商业，规划总建筑面积为162160.19 平方米”。若抛开土地年限以及土地增值税等元素，单纯地以收购总金额除以地块总建筑面积，得到的每平方米的单位价格约19951.9元/平方米。

  这一在建工程收购价格，对比2016年8月禹洲以32825元/平竞得的集美J2016P01地块（禹洲璟阅城），以及2017年12月，融侨以25427.51元/平竞得的集美J2017P01地块（融侨观澜），还是低了不少。

  收购项目后，阳光城斥重金打造了豪华中庭，每户带精装修，配备中央空调，厨房也配齐了净水器，洗碗机，油烟机等。

  2019年2月22日，阳光城文澜府6#、7#楼152套住宅首次获批预售。约89-107㎡户型，在价格方面，最低预售32217.8元/平米，最高预售37517元/平米。这样的价格对比同区域的二手次新房，并无太多优势。再加上，在偏向刚需定位的灌口板块，3W+价格并没有被市场真正认可，再加上项目部分楼栋存在一定的让买房人难以接受的因素，项目由此进入了艰难的去化期。

  近一两个月以来，通过全城中介大范围轰炸式的广告，高额的中介佣金，再通过“工抵房”的包装之下，房价“打骨折”，阳光城文澜府项目实现了加速回血。据厦门网上房地产数据显示，目前，该项目已获批预售房源中，4号、5号、16号、17号楼大部分住宅房源为“已售”状态，2#楼还有约一半的住宅房源处于待售状态。

  距离项目收购至今，已有四五年时间，经历数轮降价，仍未卖完。这与过往阳光城在厦门的发展模式大相径庭。回顾阳光城在厦门的发展历程，它曾以“高周转、高成长”模式实现跨越式发展，其中，尤以项目的快速销售为最直接表现。

  高周转的典型样本

  事实上，早在20多年前，阳光城就在厦门开发了阳鸿新城小区。因为良好的地段和头部学区资源，该小区目前的二手房价格接近10万/㎡。

  阔别多年，2012年，阳光城厦门区域公司成立，依托厦门这一核心城市，辐射厦漳泉等福建南部区域，并与福州南北互动，启动深耕福建的全面布局。

  2012年以来，阳光城运用灵活的融资策略不断提高资金储备和改善运用效率，提升从拿地到设计、工程、营销的整个运营系统能力，打造并完善产品线。

  2012年6月，阳光城集团拿下位于厦门本岛与翔安新城隧道口的新地块。仅过半年，厦门阳光城·翡丽湾项目首次开盘，推出160套别墅，以28分钟售罄的“极限速度”，创下了当时厦门房地产史上两大记录：别墅开盘销售速度最快，单次销售面积最多。

  4月26日，阳光城厦门翡丽湾项目高层房源首次开盘，当天实现认购1115套，总认购金额11.08亿元。这一纪录不仅刷新了阳光城集团历史上最大规模地开盘纪录，更创造了厦门房地产史上单次推盘量和单次开盘成交量最高记录。成熟的产品和瞄准刚需、改善型自住需求的准确定位获得市场的热烈反馈。

  一般来说，全国排名前列在业内奉行高周转策略的地产公司，通常要求项目在拿地九个月左右开盘销售。而阳光城仅用了6个月13天实现从拿地到蓄客开盘。而且首次在开盘当天就售罄所推房源，显示出极为强劲的周转速度，这也成为阳光城“高周转、高成长”模式的一个典型样本。

  精准的投资策略、高速高效的运营体系、适销对路的产品结构，阳光城集团着力打造的三大核心竞争能力，也在厦门翡丽湾项目的运转中一一凸显。

  此后，位于环东海域的阳光城翡丽海岸，也多次刷新厦门SOHO成交记录，位于环厦角美的阳光城凡尔赛宫自2016年入市销售以来，也斩获区域年度销冠，2016年单年销售金额近21亿。

  变奏曲

  2017年被认为是阳光城提质增效、跨越发展的关键之年，同样也是阳光城厦门公司大发展的一年。2017年，阳光城深耕闽南、布局13盘，热销项目多点开花。根据阳光城对外数据，公司全年销售业绩突破80亿。

  然而在此之后，厦门楼市迎来“史上最严调控”，在“住房不炒”的大基调下，市场高位盘整，多年来一直以“敢拿地”、“狠拿地”闻名的闽系房在2019年迎来的沉重一击。

  目前，阳光城在核心城市厦门仅剩阳光城文澜府一个项目尾盘在售，更多的项目分部在泉州、漳州港等区域。

  在融资整体收紧的大环境下，房企分化已越来越明显。正如万科在2018年年报中说，未来的挑战之一是彻底告别黄金时代的舒适区，进入高烈度竞争的低容错时代。和买房人买房一样，开发商在买地时踩错节奏，踩错板块，无疑要付出更大的代价。