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新房供需两旺 二手房高位震荡

  编者按： 22城首批“集中土拍”如何带动本城市一二手房市场变化?我们特此推出“追地满月”策划，聚焦集中土拍一月后的楼市表现!本期关注厦门。

  乐居买房 林宁 发自厦门 5月13日，厦门土地供应“两集中”后的首次土拍落下帷幕。5幅地块成功出让。吸金190.05亿，3幅地块进入竞配建，总配建面积5.11万方。

  当日，每一幅地的最终成交价都超出预期，“面粉价”直逼周边的“面包价”。此次的土拍热度，很容易让人联想到2016年的土拍盛况。2016年4月，厦门土拍后，各大新盘连夜开盘，市场热情瞬间被点燃，很多房源一天一个价。但如今，在“五花大绑”的各种调控规则以及在政府的深度监管下，市场的反应理性了不少。

  如今，距离集中土拍已经过去了一个多月，厦门拍出的几宗热门地块，如岛内洪文、下忠，岛外集美地块等周边楼市都发生了哪些变化呢？

  洪文地块：周边次新房房价上涨，但成交平平

  地块周边目前无新房在售，比较有代表性的就是与新出让地块仅一街之隔的万科金域蓝湾。据贝壳找房数据显示，项目在土拍前的4月份成交一套147平4房，总价910万，单价61990元/㎡。而在土拍结束后的6月份成交一套134平4房，总价930万，单价69414元/平。相当于单价上涨7000+/平。但总的来看，成交套数不多。

  另据片区麦田门店中介介绍，土拍之后，由于旁边隐形地价已是“6字头”，业主心理价位也涨了一大截，小区价格也相应地有所上涨。比如两房户型之前价格在560-580万/套，而现在报价没有低于600万的。之前三房四房之前单价6万5左右，现在报价都是7万了。

  值得一提的是，万科金域蓝湾小区所对应的学区非常一般，小区一些业主会选择让小孩在周边的协和私立学校就读。

  无独有偶，去年出让的思明区农科所百亿地块(中骏·天禧)，距离洪文地块不远。该地块出让后，周边的次新房禹洲·云顶国际的房价也涨了一波，此外也有不少周边小区的业主就近置换到旁边的新项目。

  下忠地块：案名官宣 五缘湾板块迎来两大纯新盘

  下忠地块目前案名已官宣为建发五缘湾玺，将打造约143-195㎡住宅产品，约30-60㎡商铺。建发另一幅五缘湾地块，也就是6月刚拍出的钟宅地块案名定为建发五缘橖月。

  下忠地块周边目前暂无新房在售，二手房有建发中央湾区、中骏天誉、特房五缘尊府等。据贝壳数据显示，中骏天誉在5月3日成交一套135㎡3房，总价1145万，84440元/㎡，该房源此前挂牌总价为1150万，挂牌单价约在84808元/㎡。

  在查看同小区在售房源时，有一套房源在土拍前夕5月12日上架，挂牌总价1950万，单价95430元/㎡，另一套房源在6月初上架，单价同样为95430元/㎡。虽然这两套房源还未成交，但可以看出挂牌单价与土拍前相比上涨约1万/㎡。

  另外，据贝壳找房数据显示，在土拍过后，下忠地块周边二手房仅成交一套，特房五缘尊府161平4房，总价1899万，成交单价117542元/㎡,高于该小区均价93479元/㎡。

  集美地块：片区房源价格未受影响 挂牌周期缩短

  集美地块处于软三与北站片区的中间地带，隶属集美新城厦门北站片区，目前该片区有新城际广场、万科广场幸福里、永同昌广场等，均价在2.4万/㎡，受土拍影响不大，但新城际广场有一套房源仅挂牌一天就成交，比以往房源的挂牌周期会更短。

  该地块离集美新城并不远，拍出的31470元/㎡楼面价+竞配建面积1700㎡也较为靠近集美新城片区新房的价格。目前该片区已有中海、建发、中交等实力房企进驻，均价在38754元/㎡。

  未来，该地块可近享集美新城配套，周边商业汇聚、还有地铁2号线集美大道站、地块旁边的市妇幼保健院集美院区也正在建设中，可以保障周边居民健康无压力。随着软三的发展，片区人气也将大幅提升。

  结语：

  调查发现，总的来说，集中拍地后一个多月以来，市场情绪还是以理性为主调。首场集中供地的高溢价给周边业主们带来了更好的预期和涨价的底气。但挂牌价不等于成交价，市场所认可的价格才是真实的价格。

  目前，厦门对新房市场的调控，可以用“五花大绑”来形容，限购、限售、限价一条龙。备案价格只能在预售价格的基础上打折，不能随意调价。并且岛内新项目在出让之时就已有规定限价。也就是说，不管土拍拍出了怎样的高价，新房的售价早已被安排得明明白白。

  首次集中供地后，厦门几个纯新盘趁热开盘，新房市场供应量加大。其中，金茂国际社区凭借小户型低总价等方面的优势，开盘去化超9成。而集美区的中海厦门东湾虽然价格较高，但也凭借景观优势和产品力优势取得良好的去化。

  而二手房方面，本轮以学区驱动为主的上升周期已接近尾声。大部分学区房价格处在高位震荡阶段。各大板块的房源有涨有跌，能卖出怎样的价格，主要还是看自身的地段、学区、房龄等综合条件而定。

  此外，6月22日，厦门7宗安置型商品房用地协议出让，土地面积约22.55万平，地上总建筑面积约86万平，近万套安商房即将到达战场。根据公告，7宗安商房湖里有6宗、集美1宗，建设套数8909-9894套， 户型有1-4房、复式，面积在40-290平。安商房加大了住宅的供应量，补充了岛内中小户型房源。对于想要在岛内安家的置业者也是一个不错的选择。